Vous êtes propriétaire et votre locataire a sous-loué à un tiers sans autorisation ? Ou il a loué en courte durée alors que c’est interdit ? Vous devez agir vite, mais légalement. Expulser un sous-locataire n’est pas instantané : la procédure se compte en mois, les frais peuvent atteindre 5 000 €, et le calendrier judiciaire impose des délais fixes. Voici comment ça fonctionne concrètement.
- Toute sous-location sans autorisation est un motif de résiliation du bail du locataire principal.
- La procédure : mise en demeure (15 jours) → assignation au tribunal (2-3 mois) → jugement (1-2 mois) → expulsion (1-3 mois). Total : 6-18 mois.
- Coûts : 2 000-5 000 € en frais d’huissier et potentiellement avocat.
- La trêve hivernale (1er nov – 31 mar) protège le locataire mais pas le sous-locataire s’il n’y a pas de bail régularisé.
- Documentez la sous-location : preuves de paiement, annonces Airbnb, témoignages. C’est votre dossier.
La sous-location non autorisée : c’est quoi exactement ?
Un locataire qui loue tout ou partie du logement sans votre accord écrit viole son bail. Peu importe le format : séjour Airbnb, location meublée touristique, cohabitation avec un ami payant. Si vous n’avez pas signé une autorisation écrite spécifiquement pour cette sous-location, c’est non autorisé. L’article 8 de la loi de 1989 vous donne le droit de résilier le bail pour cette violation. Attention : il faut que ce soit matérialisé dans le contrat (généralement il y a une clause « la sous-location est interdite sauf accord du propriétaire »). Vérifiez votre bail.
Étape 1 : la mise en demeure formelle
Avant d’assigner au tribunal, vous êtes obligé d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit :
- Rappeler la clause d’interdiction de sous-location dans le bail.
- Décrire les faits (Airbnb, présence d’une tierce personne, annonces publiées, etc.).
- Exiger l’arrêt immédiat et la régularisation (expulsion du sous-locataire) dans les 15 jours.
- Avertir que vous allez saisir le tribunal en cas de non-respect.
Délai typique : 1-2 semaines de préparation + 2-3 jours de courrier. Cette mise en demeure est un élément clé du dossier pour le tribunal. Elle prouve que vous avez donné une chance au locataire de régulariser. Beaucoup de locataires cessent la sous-location à ce stade par peur des frais judiciaires.
Étape 2 : l’assignation au tribunal
Si le locataire ne régularise pas, vous assignez au tribunal judiciaire du lieu du logement. Vous devez engager un huissier de justice qui va rédiger l’assignation et la signifier au locataire et au sous-locataire (oui, le sous-locataire doit être informé aussi). Cela coûte entre 800 et 1 500 € en frais d’huissier. Vous pouvez vous représenter vous-même ou engager un avocat (500-1 500 €). Au tribunal, vous demandez la résiliation du bail du locataire principal pour non-respect de l’interdiction de sous-location. Le sous-locataire est cité pour information, mais c’est le locataire principal qui est défendeur.
Délai typique : 2-3 mois avant l’audience (selon le calendrier du tribunal).
Étape 3 : le jugement
Le juge entend les deux parties et rend une ordonnance. En cas de sous-location non autorisée caractérisée, la résiliation est quasi systématique. Le jugement ordonne au locataire de quitter les lieux et d’y laisser le sous-locataire partir ou d’organiser son départ. Délai typique : 1-2 mois après l’audience (le juge rend jugement à l’issue de l’audience ou quelques semaines après). Le jugement est exécutoire 15 jours après notification (appel possible).
Étape 4 : le commandement de quitter
Une fois le jugement définitif, vous demandez à l’huissier de signifier un commandement de quitter au locataire et au sous-locataire. C’est un dernier formalisme légal : l’huissier donne 2 mois de préavis avant expulsion. Même si le jugement dit « quitter immédiatement », les 2 mois s’appliquent. Coûts huissier : 200-400 €. À l’issue de ces 2 mois, si les occupants ne sont pas partis, l’huissier peut demander le concours de la force publique (gendarmes ou police) pour exécuter l’expulsion.
Étape 5 : l’expulsion avec concours de force publique
C’est l’étape la plus dramatique et la plus visible. L’huissier, accompagné des forces de l’ordre, se présente au logement pour en exclure les occupants. Les biens sont mis dehors, les serrures changées. Délai entre le commandement et cette étape : généralement 2-3 mois de plus (le délai de 2 mois du commandement + 1 mois de préparation avec la police). Coûts : 1 000-2 000 € en frais d’huissier pour le déroulement de l’expulsion physique.
Cas chiffré : Christophe, propriétaire à Lyon, loue un T3 de 72 m² à 650 € à un étudiant. Il découvre via Airbnb que l’étudiant loue le logement en courte durée à 100 € la nuit. Perte pour Christophe : 650 € vs 0 € du loyer officiel versé. Il envoie mise en demeure en janvier (200 €, lettre recommandée). L’étudiant ignore. Assignation au tribunal en février (1 200 € huissier + 500 € avocat). Audience en avril. Jugement en mai (résiliation + expulsion ordonnée). Commandement en juin. Expulsion exécutée en septembre. Bilan : 9 mois, 1 900 € en frais légaux, perte de loyers estimée à 5 850 € (9 × 650 €), perte fiscale sur les charges non récupérées. Total : environ 7 750 € de préjudice.
Combien de temps ça prend vraiment ?
Comptez entre 6 et 18 mois selon la région et le tribunal. Les délais typiques :
- Mise en demeure : 2-3 semaines.
- Préparation assignation + signification : 2-3 semaines.
- Attente audience tribunal : 2-3 mois (jusqu’à 6 mois à Paris).
- Jugement : 1-2 mois après audience.
- Commandement de quitter : quelques jours.
- Expulsion physique : 2-3 mois après commandement.
Total optimiste : 6-9 mois. Total réaliste : 12-18 mois.
Et la trêve hivernale ?
La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, les expulsions physiques sont interdites (sauf cas très graves). Cependant, vous pouvez continuer la procédure : mise en demeure, jugement. L’expulsion physique est juste suspendue jusqu’au 1er avril. Pour le sous-locataire sans contrat régularisé, la trêve hivernale ne s’applique pas forcément : seul le locataire principal en bénéficie s’il a un vrai bail. Plus d’infos sur le site service-public. Si vous découvrez la sous-location en décembre, assignez quand même : le jugement sera prononcé en février/mars, l’expulsion en mai.
Quels sont les documents à réunir pour convaincre le juge ?
Pour que le tribunal valide votre demande, apportez :
- Le bail d’origine avec la clause d’interdiction de sous-location.
- La mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec preuve d’envoi.
- Les preuves de la sous-location : captures d’écran d’annonces Airbnb, SMS entre vous et des « clients », avis clients Airbnb mentionnant les dates, factures Airbnb.
- Témoignages de voisins mentionnant le va-et-vient.
- Preuves du défaut de paiement du loyer (si c’est aussi un motif).
- Correspondances écrites avec le locataire le mettant en demeure.
Plus vous avez de preuves, plus le jugement est solide. Les screenshots d’Airbnb sont très efficaces.
| Étape | Durée typique | Coûts | Action clé |
|---|---|---|---|
| Mise en demeure | 2-3 sem | 200 € | Lettre recommandée + preuves |
| Assignation tribunal | 2-3 sem | 800-1500 € | Huissier signifie au locataire |
| Attente audience | 2-3 mois | 0 € | Dossier jugement |
| Jugement | 1-2 mois | 0 € | Résiliation du bail |
| Commandement | quelques jours | 200-400 € | Huissier signifie commandement |
| Expulsion physique | 2-3 mois | 1000-2000 € | Concours force publique |
| TOTAL | 6-18 mois | 2000-5000 € | Logement libre |
Sous-location autorisée mais le locataire loue en airbnb : que faire ?
C’est plus compliqué. Si vous avez autorisé la sous-location à titre de long terme (minimum 1 mois), mais le locataire la transforme en courte durée, c’est un détournement de l’autorisation. Vous pouvez arguer une violation du contrat. En pratique, vous devez signer une avenant autorisant explicitement Airbnb. Si vous découvrez l’abus, vous résilier le bail pour manquement aux termes de l’autorisation (exploitation commerciale non consentie). Le triangle juridique est complexe : vous vs locataire principal vs sous-locataires Airbnb.
Et si le sous-locataire menace de squatter après le jugement ?
C’est rare mais ça arrive. Après l’expulsion physique, vous changez les serrures immédiatement. Si le sous-locataire rentre par effraction, c’est un vol/violation de domicile. Vous appelez la police. Si le sous-locataire a laissé des effets personnels, vous pouvez les mettre en garde-meubles (aux frais du sous-locataire) et lui demander une indemnité pour stockage.
Je peux exécuter moi-même l’expulsion ?
Non. C’est un droit réservé à l’autorité publique (gendarmes, police). Si vous forcez les serrures ou changez les verrous avant le jugement d’expulsion, vous êtes exposé à des poursuites pour violence ou violation de domicile. Vous devez passer par l’huissier et les forces de l’ordre. C’est long, mais c’est légal et ça vous protège.
FAQ
Le sous-locataire a-t-il droit à la trêve hivernale ?
Seulement s’il a un contrat de sous-location régularisé et que vous l’avez autorisée. Si la sous-location est sauvage (non autorisée), il n’en bénéficie pas. Mais l’expulsion physique reste suspendue les 1er nov-31 mars pour des raisons humanitaires, même pour lui.
Je dois engager un avocat ou je peux le faire seul ?
Vous pouvez vous représenter seul en première instance. Mais avoir un avocat augmente vos chances (il connaît les pièges procéduraux) et c’est rassurant. Coûts : 500-1 500 €. La loi impose un avocat uniquement en appel.
Combien coûte un huissier de justice ?
Mise en demeure : 200-300 €. Assignation : 800-1 500 €. Commandement de quitter : 200-400 €. Expulsion physique : 1 000-2 500 €. Total : 2 200-4 700 €. Vous pouvez réclamer ces frais au locataire, mais c’est très rare qu’on les récupère (souvent le locataire n’a plus de revenus après l’expulsion).
Je peux déduire les frais d’expulsion de la caution ?
Non, c’est interdit. La caution ne peut servir à couvrir que les dégâts et loyers impayés au jour de la signature. Les frais judiciaires doivent être payés par vous et vous pouvez les réclamer au tribunal en tant que dommages-intérêts. En pratique, peu de locataires paient après expulsion.
Et si le locataire s’excuse et arrête la sous-location en voyant la mise en demeure ?
Excellent. Vous pouvez arrêter la procédure à tout moment. Faites une déclaration rétractation formelle au tribunal si une assignation a déjà été lancée. Vous évitez les frais judiciaires. Cependant, vérifiez que la sous-location s’est vraiment arrêtée : pas d’annonces Airbnb, pas de visites soudaines. Un accord écrit de régularisation est le mieux : une avenant autorisant la sous-location dans un cadre défini.
Je dois prouver la sous-location ou le locataire doit prouver qu’elle est autorisée ?
C’est à vous de prouver la sous-location. Mais une fois que vous l’avez prouvée, c’est au locataire de montrer l’autorisation écrite. Si le locataire dit « j’ai votre oral » ou « j’ai un email vague », ça ne suffit pas. L’autorisation écrite et datée dans un avenant ou une lettre recommandée est requise.
Puis-je accélérer la procédure ou la faire en référé ?
Techniquement, vous pouvez demander une ordonnance en référé (procédure d’urgence), mais le juge doit constater une « urgence » manifeste. Pour simple sous-location, c’est rarement accepté. En revanche, si la sous-location provoque des dégâts ou des troubles à l’ordre public (bruit, va-et-vient Airbnb massif), vous avez plus de chances. La procédure classique reste l’standard.
Qui paie les frais si je gagne au tribunal ?
Le tribunal peut condamner le locataire aux dépens (frais de procédure). Cependant, beaucoup de locataires n’ont pas les moyens de payer. Les frais d’huissier ne sont jamais remboursés automatiquement ; vous devez les réclamer en justice. En pratique, vous perdrez ces frais.
Le jugement d’expulsion peut-il être annulé si je reconnecte avec le locataire ?
Oui, vous pouvez demander une révision du jugement ou une résiliation de contrat de gré à gré avec le locataire après le jugement. Mais c’est compliqué et coûteux (nouvel avocat, recours). Mieux vaut négocier avant le jugement.
Je fais louer mon logement par une agence airbnb (location saisonnière légale). je dois quand même vérifier la légalité ?
Oui. Même une location saisonnière légale doit être autorisée dans le bail si vous êtes locataire. Si vous êtes propriétaire, vous êtes libre de louer comme bon vous semble, mais attention aux réglementations locales (meublé touristique à Paris, surélévation de taxe d’habitation, etc.). Consultez la mairie.
