Contents
- 1 Le règlement grand annecy : 2 660 autorisations pour 27 communes
- 2 Une seule autorisation par personne, durée 4 ans non renouvelable
- 3 Cas concret chiffré : Chloé au bord du lac, t2 de 40 m² acheté 320 000 euros
- 4 DPE f et g interdits, DPE e minimum obligatoire
- 5 Sanctions grand annecy : le régime le plus dissuasif de France
- 6 Le boom airbnb annécien vs la crise du logement local
- 7 Annecy vs paris, lyon, bordeaux, marseille
- 8 Trois alternatives légales à Annecy
- 9 FAQ airbnb annecy 2026
- 9.1 Comment savoir si le quota est saturé dans ma zone ?
- 9.2 Mon logement a une DPE de classe d. puis-je encore louer en LCD ?
- 9.3 Je possède 2 studios à Annecy. puis-je avoir 2 autorisations ?
- 9.4 Les résidences principales sont-elles concernées par les quotas ?
- 9.5 Puis-je transmettre mon autorisation à mes enfants ?
- 9.6 Combien de temps prend un dossier déclaloc au grand annecy ?
- 9.7 Une copropriété annécienne peut-elle interdire la LCD en plus des quotas ?
- 10 Ce qu’il faut retenir
L’essentiel en 30 secondes. Annecy n’a pas basculé à 90 nuitées comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. La ville a fait bien plus radical : depuis le 1er juin 2025, le Grand Annecy applique un système de quotas qui plafonne les meublés de tourisme secondaires à 2 660 autorisations totales (contre 6 400 avant), réparties en 3 zones. Une seule autorisation par personne, durée 4 ans non renouvelable automatiquement. Amende défaut d’autorisation : 100 000 euros par bien + 1 000 euros par jour et par m² jusqu’à régularisation. Les investisseurs LCD débarqués en 2024 ont pris un mur.
Annecy est le cas français le plus atypique en matière de LCD. La ville n’a pas suivi la voie du plafond 90 nuitées choisie par Paris et consorts. Elle a préféré une régulation par quotas absolus, qui limite le nombre total de meublés touristiques autorisés dans le Grand Annecy. Le règlement voté le 13 février 2025 est entré en vigueur le 1er juin 2025. Nous détaillons ici la réglementation Airbnb Annecy 2026, les 3 zones et leurs quotas, un cas concret chiffré dans la vieille ville, les sanctions dissuasives, et les alternatives quand le quota est saturé.
Le règlement grand annecy : 2 660 autorisations pour 27 communes
Le conseil communautaire du Grand Annecy a voté le 13 février 2025 un règlement changement d’usage qui plafonne le nombre total de meublés de tourisme secondaires autorisés sur les 27 communes de l’agglomération. Ce règlement s’appuie sur les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Le contexte : le Grand Annecy comptait environ 6 400 meublés touristiques secondaires début 2024, soit près de 15 % du parc de logements dans certains quartiers. Cette proportion asphyxiait le marché locatif longue durée pour les habitants. Le règlement a divisé par 2,4 le nombre d’autorisations disponibles pour atteindre 2 660 unités au total.
La répartition en 3 zones
| Zone | Périmètre | Quota d’autorisations |
|---|---|---|
| Zone A | Vieille ville d’Annecy, secteur Courier, hyper-centre historique | 460 autorisations |
| Zone B | Rives du lac, quartier de la gare, périphérique | 1 000 autorisations |
| Zone C | Reste des 27 communes du Grand Annecy | 1 200 autorisations |
Ces quotas incluent uniquement les résidences secondaires. Les résidences principales échappent au système de quotas (elles restent au plafond national de 120 nuitées).
Une seule autorisation par personne, durée 4 ans non renouvelable
Deux règles ferment quasiment la porte aux montages patrimoniaux d’investisseurs. Premièrement, une seule autorisation par personne physique ou morale. Un investisseur ne peut plus détenir 3 ou 4 studios Airbnb au Grand Annecy comme c’était courant en 2022. Deuxièmement, l’autorisation est valable 4 ans, non renouvelable automatiquement. Il faut redéposer un nouveau dossier avant expiration.
Cette combinaison a un effet massif. Les investisseurs multi-biens de 2020-2023 doivent choisir un seul de leurs biens et vendre ou basculer les autres en longue durée. Les SCI et sociétés civiles patrimoniales sont soumises à la même règle : une entité juridique, une autorisation.
Cas concret chiffré : Chloé au bord du lac, t2 de 40 m² acheté 320 000 euros
Chloé a acheté début 2024 un T2 de 40 m² avenue d’Albigny (rives du lac, zone B), résidence secondaire à 320 000 euros. Business plan initial : Airbnb 200 nuits par an à 155 euros la nuit moyenne, soit 31 000 euros bruts annuels. Rendement projeté : 9,7 % brut.
Le règlement Grand Annecy du 13 février 2025 change la donne. Chloé doit désormais candidater à une autorisation via DéclaLoc, plateforme numérique dédiée du Grand Annecy. Elle dépose son dossier le 15 juillet 2025 pour la zone B (1 000 autorisations disponibles). Le dossier est accepté en octobre 2025 (elle avait un dossier complet, DPE de classe C, bien conforme).
Résultat exploitation 2026 :
- Chiffre d’affaires brut 2026 : 28 200 euros (taux d’occupation 76 % au lieu de 82 % prévu, saison basse plus faible en hiver)
- Charges (ménage, plateforme, taxe séjour, assurance, gestion, entretien, taxe foncière) : 10 800 euros
- Résultat net avant impôt : 17 400 euros
- Rendement net brut : 5,4 %
Chloé est chanceuse : son dossier est passé alors qu’il restait des créneaux zone B. Ceux qui ont déposé après octobre 2025 sur les mêmes zones se sont vus refuser l’autorisation. Le point clé : sans autorisation, la LCD est totalement interdite depuis le 1er juin 2025. Les propriétaires qui ont continué sans DéclaLoc s’exposent à 100 000 euros d’amende par bien.
DPE f et g interdits, DPE e minimum obligatoire
Le règlement Grand Annecy ajoute une contrainte que les autres grandes villes n’ont pas encore imposée. Depuis 2025, les logements classés F ou G au DPE sont totalement interdits de location en meublé de tourisme dans le Grand Annecy. Le minimum pour obtenir une autorisation est le DPE de classe E.
Cette exigence a exclu environ 1 800 logements du marché LCD annécien au moment de l’entrée en vigueur du règlement. Beaucoup d’immeubles anciens du secteur Courier ou du bord du lac n’ont pas passé la barre. Les propriétaires ont deux choix : engager des travaux de rénovation énergétique (comptez 400 à 800 euros par m² pour passer de F à D en isolation, fenêtres et ventilation), ou basculer en longue durée sans exigence DPE stricte jusqu’en 2028.
Sanctions grand annecy : le régime le plus dissuasif de France
Les amendes du règlement Grand Annecy sont volontairement calibrées pour dissuader. Elles dépassent largement les régimes de Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille.
| Infraction | Amende | Base légale |
|---|---|---|
| Absence d’autorisation Grand Annecy | 100 000 € par bien | Article L651-2 CCH + règlement local |
| Astreinte quotidienne jusqu’à régularisation | 1 000 € par jour et par m² | Règlement Grand Annecy 13/02/2025 |
| Défaut de numéro d’enregistrement national | 10 000 € | Loi Le Meur art. 3 |
| Faux numéro ou fausse déclaration | 20 000 € | Loi Le Meur art. 3 |
| Dépassement 120 nuitées (résidence principale) | 15 000 € | Article L324-1-1 Code du tourisme |
| Location d’un DPE F ou G en LCD | Autorisation refusée, activité interdite | Règlement Grand Annecy 13/02/2025 |
Un studio de 30 m² loué sans autorisation pendant 6 mois génère théoriquement 100 000 € d’amende principale + (30 m² x 1 000 € x 180 jours) = 5 500 000 € d’astreinte. Le calcul est volontairement asphyxiant. Dans la pratique, les sanctions négociées tournent autour de 15 000 à 45 000 euros par dossier après contentieux, mais la menace initiale suffit à faire rentrer 95 % des propriétaires dans le rang.
Le boom airbnb annécien vs la crise du logement local
Le règlement Grand Annecy répondait à une urgence sociale. Entre 2015 et 2024, la ville avait vu 6 400 logements basculer en meublé de tourisme, alors que la population locale peinait à se loger. Loyers longue durée en hausse de 34 % sur la période, prix de l’immobilier +52 %, files d’attente de 6 à 18 mois pour un T2 à louer.
Depuis le 1er juin 2025, environ 3 740 meublés touristiques ont perdu leur droit d’exploitation (soit 58 % du parc précédent). Cette libération de logements a commencé à faire baisser les loyers longue durée en zone A (Courier -8 % au premier semestre 2026, selon les données de l’observatoire du Grand Annecy).
Annecy vs paris, lyon, bordeaux, marseille
| Ville | Système de régulation | Plafond résidence principale | Difficulté d’accès à la LCD secondaire |
|---|---|---|---|
| Paris | Plafond nuitées + compensation | 90 nuits | Élevée (compensation doublée arr. centraux) |
| Lyon | Plafond nuitées + compensation | 90 nuits | Moyenne |
| Bordeaux | Plafond nuitées + compensation | 90 nuits | Moyenne (compensation doublée hypercentre) |
| Marseille | Plafond nuitées + compensation | 90 nuits | Moyenne (compensation doublée arr. touristiques) |
| Grand Annecy | Quotas absolus par zone + DPE minimum | 120 nuits | Très élevée (quota souvent saturé, 1 seule autorisation par personne) |
Le Grand Annecy est le régime le plus radical et le plus original. Il ne joue pas sur les nuitées mais sur le stock total. Un système par quotas produit un effet plus brutal qu’un plafond de nuitées, car il exclut définitivement les entrants une fois le quota atteint. Le prochain guichet d’ouverture pour de nouvelles autorisations aura lieu après expiration des autorisations en cours (4 ans, soit 2029).
Trois alternatives légales à Annecy
Alternative 1 : le bail mobilité
Bail meublé de 1 à 10 mois non renouvelable pour étudiants (IUT Annecy, université Savoie Mont Blanc, IAE), stagiaires, salariés en mission. Loyer typique T2 en zone B : 800 à 950 €/mois. Rentabilité brute 4,5 à 5,2 % annuelle, hors quota, sans autorisation Grand Annecy nécessaire, et sans exigence DPE stricte. Notre comparatif bail mobilité vs meublé de tourisme détaille les scénarios gagnants dans les villes contraintes.
Alternative 2 : la location meublée longue durée LMNP
Bail meublé classique 12 mois (9 mois étudiant). À Annecy, la demande longue durée explose depuis 2025 grâce à la baisse du nombre de logements LCD. Un T2 en zone B à 950 €/mois se relouera en 15 à 30 jours en moyenne. Le statut LMNP au réel avec amortissements optimise fortement la fiscalité sur 12 à 18 ans.
Alternative 3 : location saisonnière hors grand annecy
Les communes limitrophes hors Grand Annecy (Faverges, Rumilly, Alby-sur-Chéran, Duingt côté Bornes-Aravis) ne sont pas concernées par les quotas. Elles restent au régime national : plafond 120 nuitées pour les résidences principales, changement d’usage classique pour les secondaires. Beaucoup de propriétaires refoulés du Grand Annecy achètent désormais à Faverges ou Doussard, à 20 km d’Annecy mais avec la même clientèle touristique lac/montagne.
FAQ airbnb annecy 2026
Comment savoir si le quota est saturé dans ma zone ?
Le Grand Annecy met à jour trimestriellement le nombre d’autorisations disponibles par zone via DéclaLoc. Au premier trimestre 2026, la zone A (vieille ville) est saturée avec 460/460 autorisations attribuées. La zone B avait encore 143 créneaux disponibles. La zone C affiche 210 créneaux libres.
Mon logement a une DPE de classe d. puis-je encore louer en LCD ?
Oui, la classe D est autorisée au Grand Annecy. Le seuil minimum est E. Attention : la classe D deviendra insuffisante à partir du 1er janvier 2034 en application de la loi Le Meur (extension du régime des passoires thermiques aux meublés de tourisme). Anticiper les travaux dès 2026 est recommandé pour préserver la valeur du bien.
Je possède 2 studios à Annecy. puis-je avoir 2 autorisations ?
Non. Le règlement Grand Annecy limite strictement à une seule autorisation par personne physique ou morale. Vous devez choisir l’un des deux biens et basculer le second en location longue durée. Ni SCI, ni société commerciale, ni démembrement de propriété ne permet de contourner cette règle.
Les résidences principales sont-elles concernées par les quotas ?
Non. Les quotas ne s’appliquent qu’aux résidences secondaires. Une résidence principale peut être louée jusqu’à 120 nuitées par an sans autorisation particulière, avec seulement le numéro d’enregistrement national à 13 chiffres.
Puis-je transmettre mon autorisation à mes enfants ?
L’autorisation est nominative et non transmissible. En cas de vente du bien, le nouvel acquéreur doit redéposer un dossier de sa propre initiative. En cas de succession, les héritiers doivent également recandidater. Si le quota est saturé au moment de la reprise, l’autorisation est perdue.
Combien de temps prend un dossier déclaloc au grand annecy ?
En pratique 2 à 4 mois. Les dossiers complets avec DPE valide, justificatifs et attestation copropriété sont traités en 6 à 8 semaines. Les dossiers incomplets ou avec pièces à demander prennent 3 à 5 mois. Le Grand Annecy a mis en place un guichet d’accompagnement à la mairie annexe du 3 rue Sommeiller à Annecy.
Une copropriété annécienne peut-elle interdire la LCD en plus des quotas ?
Oui, depuis la loi Le Meur et sa validation par le Conseil constitutionnel (QPC 2025-1186 du 19 mars 2026), une copropriété peut voter l’interdiction de la LCD à la double majorité de l’article 25. Ce vote s’ajoute aux quotas et peut supprimer une autorisation même si elle avait été accordée par le Grand Annecy.
Ce qu’il faut retenir
Le Grand Annecy a choisi la voie la plus radicale de France : plutôt qu’un plafond bas de nuitées, la ville a imposé un plafond global du nombre de meublés touristiques secondaires. Résultat : 3 740 biens exclus du marché LCD en 18 mois, une pression sur les loyers longue durée qui commence à s’assouplir, et une porte quasi fermée aux nouveaux entrants.
Pour un investisseur qui vise Annecy en 2026, trois voies restent ouvertes : décrocher une autorisation zone B ou C encore disponible (dossier béton + DPE E minimum), basculer sur les communes hors Grand Annecy (Faverges, Duingt), ou choisir la longue durée LMNP dont la demande explose. La LCD sans autorisation est simplement impraticable financièrement : le régime de sanctions du Grand Annecy est le plus dissuasif de France.
Le rendez-vous à surveiller : 2029, date d’expiration des premières autorisations 4 ans. Un flux de biens libérés relancera alors les nouvelles candidatures. D’ici là, la fenêtre de tir est fermée pour les nouveaux entrants dans les zones saturées.
