Louer un studio, c’est le placement immobilier le plus simple pour débuter. Peu de m², faible coût d’entrée, rendement brut 4-7 % contre 3-5 % pour un T3. Mais le prix change tout selon la ville et le régime fiscal. Voici les vrais chiffres 2026.
- Rendement studio 4-7 % brut (vs 3-5 % T3)
- Paris : 900-1 300 €/mois (25-35 €/m²) ; achat 350 000-450 000 € pour 25m²
- Lyon : 600-850 €/mois (15-20 €/m²)
- Toulouse : 550-750 €/mois (14-18 €/m²)
- Bordeaux : 600-800 €/mois (15-20 €/m²)
- Nantes : 550-750 €/mois (13-17 €/m²)
- LMNP micro-BIC : 1 % de taxe foncière abattement + impôt sur revenus
- Meublé obligatoire (cuisine, lit 140, électroménager) + conciergerie 15-25 % des revenus
Pourquoi le studio : un rendement plus haut
Un T2 à Lyon : 120 000 € achat, 630 € loyer/mois. Rendement annuel : 630 × 12 / 120 000 = 6,3 %. Un studio à Lyon : 80 000 € achat, 600 € loyer/mois. Rendement : 600 × 12 / 80 000 = 9 %. Le studio compresse le coût d’entrée pour un loyer quasi identique. Ou au minimum, le rendement annuel monte à 5-7 %.
Raison : les investisseurs oublient les studios (trop basique), les étudiants et jeunes actifs les cherchent (forte demande). Marché moins saturé, prix à la location reste élevé au prorata m².
Prix d’achat et loyers par ville 2026
| Ville | Surface moyenne | Loyer moyen/mois | €/m² | Prix achat estimé (25m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris (11e, 12e) | 22-28 m² | 1 100-1 400 € | 30-45 € | 420 000-550 000 € | 3-4 % |
| Lyon (Part-Dieu, Presqu’île) | 30-38 m² | 650-800 € | 18-22 € | 120 000-160 000 € | 6-8 % |
| Toulouse (Centre) | 28-35 m² | 600-750 € | 16-22 € | 110 000-140 000 € | 6-7 % |
| Bordeaux (Centre, St-Michel) | 28-35 m² | 650-800 € | 18-24 € | 125 000-165 000 € | 6-7 % |
| Nantes (Centre, Ile de Nantes) | 30-38 m² | 600-750 € | 15-20 € | 110 000-150 000 € | 6-7 % |
Paris sortie du jeu pour rendement : 3-4 % seulement. Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes : 6-8 %. C’est où vous voulez investir si le cash-flow compte.
Meublé touristique vs non-meublé : la différence légale
Studio meublé = location de courte durée (Airbnb, Booking, 120 jours max/an pour résidence principale, illimité ailleurs). Studio non-meublé = bail 3 ans, locataire stable, moins d’argent mais sécurité. La majorité des studios sont meublés touristiques (rotation rapide, loyers plus hauts).
Meublé obligatoire minimum (loi 2015) :
- Lit 140 × 190 cm (ou 2 lits 90 × 190 si studio en cohabitation)
- Cuisinette équipée (plaque, four, frigo, évier)
- Salle d’eau (douche ou baignoire, WC)
- Chauffage et eau chaude
- Éclairage naturel ou artificiel dans chaque pièce
- Rangements
- Table + chaise(s)
- Électroménager basique (lave-linge ou accès)
Coût équipement : 8 000-15 000 € pour un studio de 25 m² neuf. Amorti sur 7 ans = 1 100-2 100 €/an.
Fiscalité LMNP : micro-BIC vs réel
Studio meublé = Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) si revenus < 72 500 €/an. Deux régimes :
| Régime | Impôt calcul | Exemple : 7 200 €/an revenus | Charges déductibles |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Revenus × 50 % (abattement forfaitaire) = revenu net | 7 200 × 50 % = 3 600 € net. Impôt (IR 30 %) = 1 080 € | Non (forfait) |
| Réel | Revenus – charges réelles = revenu net | 7 200 – (emprunt 500, syndic 200, assurance 100, amort 500) = 5 900 €. Impôt = 1 770 € | Oui (intérêt emprunt, charges, amortissement) |
Micro-BIC intéressant si peu de charges (propriétaire sans emprunt). Réel intéressant si chargé (emprunt immobilier, gros syndic, rénovation). Comparez les deux avant de choisir.
Conciergerie et gestion : budget caché
Vous louez un studio en meublé touristique. Vous avez 365 jours, environ 40-50 occupants différents par an. À chaque changement : nettoyage complet (150-250 €), vérification état, état des lieux, blanchisserie, accueil. C’est du travail. Coût réel :
- Nettoyage inter-occupants : 150-250 € × 30-40 changements = 4 500-10 000 €/an
- Conciergerie/gestion (Airbnb +3 %, Booking +5-8 %, agence 20-25 %) : 2 000-6 000 €/an
- Linge + nettoyage continu : 1 000-2 000 €/an
- Assurance meublé touristique : 300-600 €/an
- Total : 7 800-18 600 €/an (12-25 % des revenus)
Si vous louez 700 €/mois = 8 400 €/an bruts. Conciergerie à 20 % = 1 680 €. Vous gagnez 6 720 €. Ajouter charges (syndic, taxe, assurance) : reste 4 500 € environ (5-6 % rendement net). Le meublé touristique demande plus de travail.
Cas chiffré : Jérôme, 42 ans, investit dans un studio à Lyon. Achat : 24 m² à 170 000 € (7 000 €/m²). Loyer : 720 €/mois = 8 640 €/an bruts. Rendement brut : 8 640 / 170 000 = 5,1 %. Charges : syndic 80 €/mois = 960 €/an. Assurance meublé : 400 €/an. Amortissement mobilier : 1 200 €/an. Conciergerie (gestion Airbnb) : 15 % = 1 296 €/an. Taxes (foncière + copro) : 600 €/an. Total charges : 4 456 €/an. Revenus nets : 8 640 – 4 456 = 4 184 €/an. Rendement net : 2,5 %. Emprunt 150 000 € sur 20 ans à 3,5 % : 610 €/mois = 7 320 €/an. Jérôme casse : 4 184 – 7 320 = -3 136 €/an. Perte. Solution : soit attendre appréciation bien (prix monte 3-4 % = gain), soit densifier (2 studios ou T2, rendement > 5 %).
Studio vide (non-meublé) : moins de rendement, plus de sécurité
Louer un studio vide : 500-600 €/mois à Lyon, 4 500-7 200 €/an bruts. Bail 3 ans (minimum légal), locataire stable. Charges : syndic, taxe, assurance simple. Conciergerie : quasi zéro (locataire paye électricité/eau). Total charges : 2 000 €/an. Revenu net : 4 000-5 200 €/an. Rendement : 3-4 %. C’est bas, mais stable, peu de turnover.
Meublé touristique vs non-meublé : c’est arbitrage rendement/sécurité. Meublé = 5-6 % brut mais travail. Vide = 3-4 % brut mais très stable.
Quand acheter un studio : critères d’or
- Localisation : proximité université, gare, métro, centre-ville. Distance piétonne max 15 min de service (école, boulangerie, arrt).
- Étage : éviter 1er étage (nuisances rue) et dernier étage (toit = chaleur été). 2e-4e étage = idéal.
- Luminosité : fenêtres sud ou ouest privilégiées. Nord = peu demandé en meublé touristique.
- Standing : neuf (loyer +20 %, charges -10 %) vs ancien (moins cher achat, plus de travaux). Calcul seuil rentabilité.
- Syndic : vérifier charges syndic (80-150 €/mois est normal). > 150 = drapeau rouge.
- Rendement : refuser rendement < 4 % brut à moins que prix achat sensationnellement bas.
- Parcs immobiliers : T2 moins chers que studios par m² (maçonnerie identique, 2e chambre coûte peu). Étudier tous les formats.
FAQ
Est-ce que louer un studio en meublé touristique vaut le coup ?
Si rendement brut > 5 % et charges < 20 %. Sinon, non. Trop de travail pour 2-3 % net. Préférez acquisition plusieurs studios, ou T2 moins chargé.
Quel est le minimum légal d’équipement d’un studio meublé ?
Lit 140, cuisinette, salle d’eau, chauffage, eau chaude, rangements. C’est loi 2015. Pas moins. Airbnb peut demander plus (TV, lave-linge) selon les standards du marché local.
Combien de temps pour remplir un studio airbnb ?
Paris : 75-85 % occupé (270-310 jours). Région : 60-70 % (220-255 jours). C’est un ratio réaliste. Prévoyez vacance 15 jours/an pour nettoyage, rénovation, entretien.
Peut-on acheter un studio sous PTZ (prêt à Taux zéro) pour le louer ?
Non. PTZ est pour résidence principale uniquement. Vous devez occuper 6 mois avant location. Si vous achetez studio pour louer day-one, pas de PTZ. Financement classique (emprunt 2-4 %, apport 20-30 %).
Quel est le coût de gestion airbnb ?
Airbnb prend 3 % commission. Plus conciergerie externe (si vous n’en faites pas) : 15-25 % des revenus. Booking : 5-8 % commission + conciergerie pareil. Agence immobilière : 20-25 % tout inclus. Louer soi-même Airbnb : 3 % + votre temps.
Studio à 900 € à Paris : c’est quoi le vrai rendement avec emprunt ?
Achat 350 000 € (estimé). Emprunt 280 000 € à 3,5 % / 20 ans = 1 400 €/mois = 16 800 €/an. Revenus 900 × 12 = 10 800 €. Charges (syndic, tax, assurance) : 3 000 €/an. Rendement net : 10 800 – 3 000 – 16 800 = -9 000 €/an (perte). Vous devez attendre appréciation bien (prix monte 4 % = 14 000 €) pour casser. Paris sur emprunt = spéculatif, pas cash-flow.
Y a-t-il une différence de loyer entre studio 20m² et 30m² ?
Oui, mais pas linéaire. 20 m² : 600 €. 30 m² : 750 €. Le prix/m² baisse quand m² montent (30/20 = 1,5 mais loyer seulement 750/600 = 1,25). Raison : frais fixes (chauffage, eau) ne montent pas proportionnellement.
Que faire si le studio reste vide 1-2 mois ?
Baissez loyer 10-15 % pour le remplir (mieux gagner 8 400 € × 11 mois = 92 400 € que 10 800 € × 9 = 97 200 € mais moins stable). Ou investissez en marketing (photos pro, description unique, boost Airbnb). Vacance prolongée = drapeau rouge du financement et rendement.
