Interdire airbnb en copropriété : que permet vraiment la loi en 2026 ?

Oui, une copropriété peut interdire les Airbnb en 2026, mais pas dans toutes les configurations. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un vote à la majorité des deux tiers suffit, à condition que le règlement contienne déjà une clause d’habitation bourgeoise et que le lot visé ne soit pas une résidence principale. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme le 19 mars 2026, et la Cour d’appel de Montpellier vient de rappeler le 7 avril 2026 que la simple présence d’annonces Airbnb ne suffit pas à fonder une interdiction.

Voici ce que vous pouvez faire, ce que vous ne pouvez pas faire, et les arguments qui tiennent devant un juge.

Ce que la loi le meur change concrètement pour les copropriétés

Avant novembre 2024, interdire un Airbnb dans un immeuble relevait du parcours du combattant. Il fallait réunir l’unanimité des copropriétaires pour modifier le règlement, un seuil quasi impossible à atteindre dès que plus d’un loueur touristique figurait dans l’assemblée générale. La loi Le Meur a changé la donne avec son article 26, qui modifie l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Désormais, la majorité des deux tiers des tantièmes suffit pour voter l’interdiction des meublés de tourisme sur les lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif par sa décision QPC n° 2025-1186 du 19 mars 2026, en retenant deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances et répondre à la pénurie de logements longue durée dans les zones tendues. Pour le cadre général des locations saisonnières, le portail service-public.gouv.fr (fiche F2045) détaille les obligations applicables aux bailleurs.

Trois verrous protègent toutefois les loueurs. L’interdiction ne concerne que les résidences secondaires, pas la résidence principale du copropriétaire. Elle ne touche que les meublés de tourisme, pas la location longue durée ni la colocation classique. Et elle suppose que le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction d’activité commerciale, sinon le vote des deux tiers est inopérant.

Habitation bourgeoise simple ou exclusive : la nuance qui fait basculer l’issue

La clause d’habitation bourgeoise est le cœur du sujet. Beaucoup de règlements en contiennent une, mais peu de copropriétaires savent distinguer les deux versions. Cette distinction change tout devant un juge.

La clause bourgeoise simple interdit uniquement l’exercice d’une activité commerciale dans le logement. Or, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 25 janvier 2024 que la location de type Airbnb ne revêt pas, par nature, un caractère commercial. Conséquence directe : un Airbnb est compatible avec une clause bourgeoise simple, sauf si l’activité se double de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage quotidien, linge fourni régulièrement). Sans ces services, impossible d’interdire directement au nom de cette clause.

La clause bourgeoise exclusive, elle, impose un usage exclusif d’habitation. Elle couvre à la fois les activités commerciales et les usages qui s’en éloignent, comme la rotation permanente de voyageurs. Cette version est nettement plus restrictive et permet l’interdiction directe, sans débat sur le caractère commercial de l’activité.

Type de clause	Ce qu’elle interdit	Airbnb autorisé ?
Habitation bourgeoise simple	Activité commerciale uniquement	Oui, sauf services para-hôteliers
Habitation bourgeoise exclusive	Tout usage autre que l’habitation	Non, interdiction directe opposable
Absence de clause	Rien	Oui, sauf vote unanime contraire

Notre conseil : avant toute offensive en AG, faites relire le règlement par un avocat en droit immobilier. Une mauvaise lecture de la clause grille votre dossier dès l’audience, et l’Airbnb visé continue de fonctionner.

Arrêt de la cour d’appel de montpellier du 7 avril 2026 : la leçon pour les copropriétaires offensifs

Cet arrêt est passé sous les radars, pourtant il devrait faire jurisprudence dans les semaines à venir. Un copropriétaire d’un immeuble situé sur le littoral méditerranéen, près de Perpignan, attaquait ses voisins pour faire cesser leurs locations Airbnb et sur Le Bon Coin. Son argument : le règlement imposait un caractère bourgeois, incompatible selon lui avec la rotation permanente de voyageurs.

La Cour d’appel de Montpellier l’a débouté. Trois motifs à retenir. D’abord, la location meublée reste une activité civile tant qu’elle ne s’accompagne pas de services para-hôteliers, ce qui confirme la lecture restrictive de la clause bourgeoise simple. Ensuite, l’implantation géographique compte : dans une zone touristique côtière, la Cour juge naturel que des appartements soient loués à la semaine. Enfin, les prétendues nuisances doivent être prouvées par des témoignages précis et datés, avec un caractère répété et durable.

Concrètement, si vous voulez faire valoir une interdiction contre un voisin qui loue, vous ne pouvez plus vous contenter d’invoquer la gêne ressentie. Il vous faut un carnet de doléances étayé, avec dates, heures, témoins, et si possible dépôts de plainte ou constats d’huissier. Sans ça, le juge renverra au règlement et à la jurisprudence Montpellier.

Trouble anormal de voisinage : l’autre levier, souvent plus efficace

L’assemblée générale n’est pas votre seule option. L’article 1253 du Code civil permet à tout propriétaire victime de nuisances d’engager la responsabilité d’un voisin pour trouble anormal de voisinage. Ce fondement est totalement autonome : il ne dépend ni du règlement de copropriété, ni d’un vote préalable.

Les exemples récents sont parlants. En octobre 2025, le tribunal judiciaire de Lille a condamné un loueur Airbnb à verser 33 000 € de dommages et intérêts à ses voisins, sur le fondement du trouble anormal. Le loueur n’avait pourtant enfreint aucune règle de la copropriété : c’est l’accumulation de va-et-vient, de bruit et de dégradations dans les parties communes qui a motivé la décision.

Autrement dit, même si votre règlement est muet, même si le vote des deux tiers échoue, vous gardez une cartouche individuelle. Chaque copropriétaire peut agir seul contre un voisin précis, sans attendre l’AG. C’est parfois la voie la plus rapide, surtout quand l’immeuble est divisé et que l’unanimité n’est pas envisageable.

Le copropriétaire offensif : marche à suivre concrète

Si vous voulez faire interdire les Airbnb de votre immeuble, la procédure tient en quatre étapes. Toutes sont chronophages, aucune n’est optionnelle.

Étape un : relisez votre règlement de copropriété. Identifiez la clause d’habitation bourgeoise, son caractère simple ou exclusif, et l’existence éventuelle d’une interdiction d’activité commerciale. Demandez au syndic copie des AG des cinq dernières années pour voir si la question a déjà été tranchée.

Étape deux : inscrivez la question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Il faut le demander au syndic par lettre recommandée au moins un mois avant, avec projet de résolution rédigé. Prévoyez un texte clair qui vise uniquement les résidences secondaires, sous peine d’annulation.

Étape trois : obtenez les deux tiers des tantièmes le jour du vote. Ce seuil se calcule sur les tantièmes, pas sur le nombre de voix physiques. Un copropriétaire qui détient 40 % des tantièmes pèse plus que dix petits copropriétaires cumulant 30 %. Mobilisez en amont.

Étape quatre : faites publier la modification au service de publicité foncière, via le notaire. Sans cette formalité, la nouvelle clause n’est pas opposable aux acquéreurs futurs, et un nouveau copropriétaire pourra contester l’application de l’interdiction.

Attention : en cas de violation de l’interdiction après vote, l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par lot loué. Le Parquet ou le maire peut saisir le tribunal. La sanction est lourde mais elle suppose une procédure. Anticipez le coût du recours.

Le loueur airbnb : comment défendre votre activité

Si votre AG s’apprête à voter une interdiction, vous disposez de plusieurs leviers. Commencez par vérifier que le règlement contient bel et bien une clause d’habitation bourgeoise ou commerciale. Sans ce prérequis, le vote des deux tiers n’a aucune base légale et ne vous est pas opposable.

Ensuite, vérifiez le périmètre exact de la résolution. Si elle englobe les résidences principales, demandez sa requalification : la loi exclut ce cas. Si elle vise une durée minimale de location trop restrictive (par exemple interdiction de toute location inférieure à six mois), le vote peut être contesté pour disproportion.

Enfin, si le vote passe, vous avez deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire en contestation de la délibération. C’est le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et il ne se proroge pas. Passé ce délai, la nouvelle clause s’impose.

Ce que cette bataille juridique dit du marché en 2026

Les copropriétés les plus mobilisées sont les résidences touristiques de bord de mer, les immeubles parisiens à forte densité et les centres-villes de Lyon, Bordeaux ou Marseille. Paris a d’ailleurs voté, dès 2025, plusieurs délibérations municipales abaissant le plafond à 90 jours, cumulables avec les interdictions de copropriété pour un effet combiné redoutable pour les loueurs pro.

Notre lecture : la fenêtre d’exploitation d’Airbnb en copropriété se referme par paliers. Ce n’est pas une interdiction générale, mais un durcissement ciblé par quartier, par immeuble, puis par lot. Les loueurs qui anticipent aujourd’hui en documentant l’absence de nuisances et en choisissant des immeubles sans clause exclusive limiteront les dégâts. Les autres devront basculer sur la location courte durée à Paris dans les zones encore permissives ou vers le bail classique.

Pour aller plus loin sur la fiscalité et la déclaration de votre activité, consultez notre guide sur le numéro d’enregistrement obligatoire au 20 mai 2026. L’administration a récapitulé les nouvelles règles dans une actualité officielle de service-public.gouv.fr, utile à joindre à vos dossiers. Si vous hésitez entre continuer Airbnb ou basculer vers la sous-location encadrée dans les règles 2026, notre dossier vous aidera à trancher. Les propriétaires qui se posent la question du plafond de 120 jours trouveront un complément essentiel dans notre analyse de l’arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 sur les étudiants et stagiaires.

Questions fréquentes

Une copropriété peut-elle m’interdire de louer en airbnb si c’est ma résidence principale ?

Non. L’article 26 de la loi de 1965, dans sa version issue de la loi Le Meur, exclut explicitement les résidences principales du dispositif de vote des deux tiers. Une AG qui voterait cette interdiction pour une résidence principale outrepasserait la loi et la résolution pourrait être annulée par le tribunal. Le plafond de 120 jours par an continue en revanche de s’appliquer.

Mon règlement ne contient aucune clause d’habitation bourgeoise : que peut voter l’AG ?

Sans clause bourgeoise ou sans interdiction d’activité commerciale déjà inscrite au règlement, le vote des deux tiers n’est pas activable. L’AG devrait alors modifier le règlement à l’unanimité pour y insérer une telle clause, ce qui est quasi impossible en pratique. Beaucoup de copropriétés se rabattent sur l’action individuelle au titre du trouble anormal de voisinage.

Combien de temps ai-je pour contester une interdiction votée en AG ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient définitive et s’impose à tous les copropriétaires, y compris les futurs acquéreurs si la modification a été publiée au service de publicité foncière.

L’interdiction vaut-elle pour la location meublée longue durée ?

Non. Le dispositif de la loi Le Meur vise uniquement les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, soit les locations de courte durée à une clientèle de passage. La location meublée longue durée, avec bail classique de un ou trois ans, reste autorisée sans condition sauf clause spécifique plus restrictive dans le règlement.

Quelle est la sanction si je loue malgré l’interdiction votée ?

L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par lot loué. Le maire, le préfet ou le ministère public peut saisir le tribunal. En parallèle, les copropriétaires voisins peuvent demander la cessation de l’activité et des dommages et intérêts au titre du trouble causé. La note peut vite dépasser 150 000 € dans les dossiers les plus durs.

Les airbnb déjà en cours avant le vote peuvent-ils continuer ?

Juridiquement, la nouvelle clause s’applique dès son adoption et sa publication, sauf période transitoire expressément prévue dans la résolution. En pratique, les juges ont parfois admis une tolérance de quelques mois pour permettre au loueur de solder ses réservations existantes, à condition qu’il cesse immédiatement de commercialiser de nouvelles nuitées. Mieux vaut anticiper plutôt que subir : documentez chaque réservation antérieure et annoncez rapidement la fin d’activité pour éviter un contentieux.