Airbnb à Lyon : passage à 90 nuitées au 1er janvier 2026, ce qui change pour les loueurs

La Ville de Lyon a abaissé de 120 à 90 nuitées par an le plafond de location en meublé de tourisme pour les résidences principales. La mesure est en vigueur depuis le 1er janvier 2026, sur le fondement de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Voici qui est concerné, ce que cela coûte aux loueurs et les alternatives qui restent jouables.

À retenir : 90 nuitées maximum par an pour louer sa résidence principale en courte durée à Lyon, contre 120 jusqu’au 31 décembre 2025. Les résidences secondaires restent soumises à autorisation préalable de changement d’usage avec compensation dans les six arrondissements centraux. Les contrôles s’appuient désormais sur les données croisées de l’État, des plateformes et des services fiscaux.

90 nuitées au lieu de 120 : la décision votée par lyon en juin 2025

Le conseil municipal de Lyon a adopté la délibération le 26 juin 2025, avec une entrée en vigueur calée au 1er janvier 2026. La Ville s’est appuyée sur l’article 1er de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, qui autorise les communes en zone tendue à descendre le plafond annuel jusqu’à 90 nuitées. Paris s’en était saisie dès 2025, Lyon suit douze mois plus tard.

L’argument de la mairie tient en trois lignes : le seuil de 120 jours était le plus élevé d’Europe, il poussait beaucoup de propriétaires à présenter comme résidence principale un logement géré en pratique comme un Airbnb permanent. Selon les chiffres de la Ville, environ 14 000 meublés de tourisme ont été déclarés à Lyon depuis 2018, dont environ trois quarts en résidence principale. Pour les loueurs touchés, la question devient : bail mobilité ou meublé de tourisme, comment combiner les deux pour absorber le manque à gagner ?

Qui est concerné par le nouveau plafond ?

Le plafond de 90 nuitées vise uniquement les résidences principales, c’est-à-dire les logements occupés par leur propriétaire ou leur locataire au moins 8 mois par an. Les résidences secondaires et les locaux meublés dédiés à la location touristique relèvent d’un autre régime, celui du changement d’usage.

Type de bien	Plafond annuel	Démarche obligatoire
Résidence principale	90 nuitées par an	Déclaration en mairie + numéro d’enregistrement
Résidence secondaire (Lyon 1, 2, 4, 5, 6, 7)	Pas de plafond annuel mais autorisation requise	Changement d’usage + compensation
Résidence secondaire (Lyon 3, 8, 9)	Identique	Changement d’usage, compensation si surface ≤ 35 m²
Communes de l’ouest lyonnais	Pas de plafond local	Déclaration en mairie selon PLU

Pour la déclaration, la procédure passe pour le moment par le formulaire CERFA 14004 transmis à la Ville de Lyon (via le téléservice municipal). Le téléservice national prend le relais à compter du 20 mai 2026, comme nous l’expliquons dans notre article sur le numéro d’enregistrement meublé de tourisme.

Le manque à gagner pour un loueur : cas concret au vieux lyon

Prenons Julie, qui possède un studio de 28 m² à Lyon 5e (Vieux Lyon), acheté 220 000 € en 2022. Elle le loue en résidence principale pendant ses absences professionnelles, à un tarif moyen de 105 € la nuit avec un taux d’occupation de 75 % sur les périodes louées.

Avant 2026, elle pouvait pousser jusqu’à 120 nuitées : 120 × 105 € × 75 % = environ 9 450 € de revenus bruts annuels. Avec le passage à 90 nuitées, son plafond mécanique tombe à 7 088 € bruts. Soit une perte de 2 362 € par an, environ 25 % de chiffre d’affaires en moins, sans compter la baisse potentielle du taux d’occupation si elle concentre les locations sur les périodes de pointe.

Attention : ce manque à gagner s’ajoute à la révision fiscale entrée en vigueur en 2025. L’abattement micro-BIC est passé de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, avec un plafond ramené à 15 000 € (cf. notre guide fiscalité Airbnb 2026). Combinés, plafond plus bas et abattement raboté changent l’équation économique de la location courte durée.

Résidences secondaires : autorisation et compensation par arrondissement

Pour une résidence secondaire ou un logement vacant loué en meublé de tourisme, le plafond n’est pas le sujet. Le sujet, c’est le changement d’usage prévu aux articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Sans autorisation, la mise en location est purement et simplement illégale.

À Lyon, six arrondissements (1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e) imposent une compensation systématique : pour chaque mètre carré transformé en meublé touristique, le propriétaire doit transformer un local commercial en logement de surface équivalente dans le même secteur. Dans les arrondissements 3, 8 et 9, la compensation tombe pour les biens de plus de 35 m². Villeurbanne s’aligne sur le régime lyonnais depuis 2022.

Quelles sanctions en cas de dépassement ?

L’article L.324-1-1 du Code du tourisme et l’article L.651-2 du CCH prévoient un arsenal de sanctions civiles et administratives. Pour un dépassement du plafond de 90 nuitées : amende civile pouvant atteindre 15 000 € par infraction, prononcée par le tribunal judiciaire à la demande du procureur ou du maire.

Pour un changement d’usage non autorisé sur une résidence secondaire : amende civile jusqu’à 50 000 € par logement, à laquelle s’ajoute l’astreinte journalière prévue jusqu’à régularisation. Les plateformes comme Airbnb et Booking sont également tenues de retirer les annonces signalées par les communes et de transmettre annuellement les données de réservation aux services fiscaux.

Erreur fréquente : croire que le plafond se calcule en jours d’occupation effective. Non. Une nuit louée compte une nuit, même si plusieurs voyageurs se succèdent. Les données plateformes croisent les nuits réservées, pas les jours occupés.

Lyon, paris, bordeaux : où en est le plafond dans les autres villes ?

Ville	Plafond résidence principale	Date d’application
Paris	90 nuitées	1er janvier 2025
Lyon	90 nuitées	1er janvier 2026
Bordeaux	120 nuitées (étude en cours pour 90)	Inchangé pour l’instant
Annecy	120 nuitées	Inchangé
Marseille	120 nuitées	Inchangé

D’autres communes en zone tendue préparent l’abaissement, notamment dans le périmètre des grandes métropoles touristiques. Le mouvement est lancé, mieux vaut anticiper l’évolution avant d’investir.

Trois alternatives au plafond de 90 nuits

Réduire les nuitées ne signifie pas renoncer à louer. Plusieurs régimes restent ouverts pour conserver de la rentabilité.

Avant d’arbitrer, faites tourner vos chiffres : revenus moyens, charges, fiscalité, mensualités de prêt. Notre méthode pas à pas pour calculer la rentabilité réelle d’une location courte durée permet d’évaluer ce que rapporte vraiment un Airbnb plafonné à 90 nuits.

Le bail mobilité : 1 à 10 mois, réservé aux locataires en formation, stage, mission temporaire ou apprentissage. Pas de changement d’usage requis, fiscalité LMNP possible et aucun plafond annuel sur le nombre de séjours dès lors que chaque bail respecte la durée légale. Idéal pour combiner saison touristique courte et public étudiant en hiver.

La location moyenne durée (plus de 30 jours) : un séjour de 31 jours sort du régime du meublé de tourisme et bascule vers le régime du logement meublé classique. Moins rentable à la nuit mais sans plafond, sans changement d’usage, avec un turnover réduit qui limite l’usure du bien.

Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) : il n’augmente pas le plafond de nuitées à Lyon mais permet de bénéficier d’un abattement micro-BIC plus favorable (50 % au lieu de 30 %) et d’un plafond de revenus relevé à 77 700 €. Une optimisation fiscale à étudier si la rentabilité fiscale prime sur le volume de nuits.

Notre conseil : avant de basculer vers une alternative, refaites le calcul complet de rentabilité nette en intégrant la fiscalité 2025-2026, les charges réelles et le coût de la conciergerie. Les marges se sont resserrées et toutes les configurations ne supportent pas le passage à 90 nuitées.

FAQ

Le plafond de 90 nuits s’applique-t-il rétroactivement aux annonces déjà publiées ?

Non. La règle s’applique aux nuits louées à compter du 1er janvier 2026. Les nuitées passées en 2025 sous l’ancien régime de 120 jours ne sont pas concernées. Le compteur repart à zéro chaque 1er janvier.

Comment lyon contrôle-t-elle le respect du plafond ?

La Ville croise trois sources : les données transmises par les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) au titre de leurs obligations légales, les déclarations fiscales des loueurs et les signalements de voisins ou de copropriétés. Les services municipaux disposent depuis 2024 d’un agent dédié au contrôle des meublés de tourisme.

Que se passe-t-il si je dépasse 90 nuitées sans le savoir ?

L’amende civile peut atteindre 15 000 € par logement. La plateforme est aussi obligée de bloquer la mise en location dès que le plafond est atteint, dispositif imposé par la loi Le Meur. Un dépassement est donc improbable, sauf à multiplier les annonces sur plusieurs plateformes en parallèle, ce qui est précisément l’une des fraudes ciblées par les contrôles.

Les locations longues saisonnières ouvrières ou étudiantes sont-elles concernées ?

Non, dès lors que la location dépasse 30 jours, on sort du régime du meublé de tourisme. Un bail mobilité ou un bail meublé classique reste libre de plafond. Attention toutefois à la jurisprudence récente sur les stages et études et le plafond Airbnb, qui a précisé les contours de l’exception.

Une copropriété peut-elle interdire totalement la location courte durée ?

Oui, depuis la loi Le Meur, une copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme par un vote à la majorité simple, sauf clause contraire dans le règlement. Le sujet a été tranché par le Conseil constitutionnel en mars 2026. Nous détaillons les modalités dans notre article interdire Airbnb en copropriété.

Le passage à 90 nuitées concerne-t-il aussi les communes autour de lyon ?

Pas automatiquement. Villeurbanne s’aligne déjà sur le régime lyonnais depuis 2022. Les communes de l’ouest lyonnais (Tassin, Écully, Sainte-Foy) appliquent leur propre PLU et n’ont pas, à ce jour, voté de plafond municipal. Une vérification auprès de la mairie reste indispensable avant toute mise en location.