Taxe foncière, taxe d’habitation et CFE d’un meublé de tourisme en 2026 : combien ça coûte vraiment

La taxe foncière 2026 arrive dans les boîtes aux lettres depuis fin août. Date limite : le 15 octobre pour les paiements classiques, le 20 octobre pour un règlement en ligne. Si vous louez un studio ou un appartement en meublé touristique, cet avis n’est que la première salve. Dans deux mois, la taxe d’habitation sur résidence secondaire tombera à son tour, avec dans certaines communes une majoration qui peut atteindre 60 %. Et pour ceux qui dépassent 5 000 euros de recettes annuelles, la CFE s’ajoute au 15 décembre.

Chez Flexi’imo, nous voyons régulièrement des loueurs découvrir ces trois lignes en même temps et comprendre, trop tard, qu’ils auraient pu en déduire une partie en changeant de régime fiscal. Voici ce qu’il faut savoir, chiffres à l’appui, pour piloter 2026 et préparer 2027.

Les 3 impôts locaux qui frappent un meublé de tourisme en 2026

Avant d’entrer dans le détail de chaque taxe, voici le panorama général. Un meublé de tourisme déclenche trois impôts locaux distincts, calculés sur des bases différentes et payés à trois dates différentes.

Impôt local	Qui paie	Base de calcul	Date limite 2026	Déductible en réel ?
Taxe foncière	Propriétaire au 1er janvier	50 % de la valeur locative cadastrale × taux communal	15 octobre (20 octobre en ligne)	Oui, à 100 %
Taxe d’habitation sur résidence secondaire (THRS)	Occupant au 1er janvier (souvent le propriétaire)	Valeur locative cadastrale × taux communal + majoration éventuelle	15 décembre (28 décembre en prélèvement automatique)	Oui si non exonéré par la CFE
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)	Loueur dont les recettes dépassent 5 000 €	Base minimum fixée par la commune × taux local	15 décembre	Oui, à 100 %

À ces trois taxes s’ajoutent la taxe de séjour (collectée directement par Airbnb depuis 2019 et reversée à la commune, cf. notre article dédié) et, pour un investissement récent, la taxe d’habitation sur les logements vacants dans les communes qui l’ont instaurée. Nous nous concentrons ici sur les trois piliers qui concernent tous les loueurs actifs.

Taxe foncière : la plus lourde, et la plus simple

La taxe foncière frappe le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Peu importe que vous louiez en nu, en meublé classique ou en meublé touristique : vous la payez. Le mode de calcul est le même partout en France : la moitié de la valeur locative cadastrale (révisée chaque année par un coefficient national) multipliée par le taux voté par la commune et l’intercommunalité.

Comment est calculée la taxe foncière de votre meublé

En 2026, la valeur locative cadastrale est revalorisée de +0,8 % au niveau national, selon la DGFiP. Loin des flambées de 2023 (+7,1 %) ou 2024 (+3,9 %), mais la facture a tout de même progressé de +37,3 % en dix ans. Et ce chiffre national cache des variations communales massives : environ 14 % des communes ont voté une hausse supplémentaire pour 2026, pendant que 83 à 90 % maintenaient leur taux.

Taxe foncière 2026 ville par ville : où ça coûte le plus cher

Le montant moyen national s’établit autour de 1 070 € pour un logement standard. Mais entre Grenoble et Boulogne-Billancourt, un propriétaire paye quatre fois plus pour un bien équivalent. Voici le classement des grandes villes de meublé touristique en 2026, taux cumulés commune + intercommunalité :

Ville	Taux cumulé 2026	Évolution 2026 vs 2025	Montant moyen 2026 (studio 25-30 m²)
Nice	23,10 %	−11,2 %	620 €
Toulouse	39,55 %	Stable	960 €
Montpellier	50,04 %	+10,7 %	1 180 €
Marseille	29,80 %	Stable	830 €
Bordeaux	55,46 %	Stable	1 290 €
Lyon	36,96 %	+0,8 %	940 €
Paris	20,50 %	+0,8 %	880 €
Grenoble	67,92 %	Stable	1 540 €

Lecture pratique : la taxe foncière d’un studio parisien de 28 m² est proche de la moyenne nationale, mais le même bien à Grenoble coûte presque le double. À budget équivalent, un investissement locatif court-durée à Nice ou Marseille supporte une fiscalité locale beaucoup plus douce qu’à Bordeaux ou Grenoble.

Taxe foncière 2026 : dates de paiement à ne pas rater

Les avis non mensualisés sont partis à partir du 24 août et étaient consultables en ligne dès le 27 août 2026 sur impots.gouv.fr. Les avis mensualisés arrivent entre le 21 septembre et le 9 octobre. Trois dates à retenir :

• 15 octobre 2026 à minuit : paiement par chèque, virement, espèces ou TIP. Au-delà de 300 €, le paiement en ligne est obligatoire.
• 20 octobre 2026 à minuit : paiement en ligne sur impots.gouv.fr ou via l’application mobile (5 jours de rab).
• 26 octobre 2026 : prélèvement automatique à l’échéance pour ceux qui l’ont activé.

Attention : passé le 20 octobre, une majoration de 10 % s’applique automatiquement. Les propriétaires qui louent en meublé touristique dans plusieurs communes reçoivent un avis par bien, et chaque avis a sa propre date.

Taxe d’habitation sur résidence secondaire : le piège des zones tendues

Depuis 2023, la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales. Elle existe toujours, en revanche, pour les résidences secondaires, et c’est là que la grande majorité des meublés de tourisme sont rangés.

Qui paie encore la taxe d’habitation en 2026 ?

La règle est simple : si vous mettez un logement en location saisonnière tout en vous réservant la possibilité d’y séjourner (vacances, famille), c’est une résidence secondaire au sens fiscal. Vous payez donc la THRS, quelle que soit sa durée d’occupation effective.

À l’inverse, si vous louez à l’année en meublé touristique sans jamais vous en réserver l’usage, et que la commune a instauré une exonération pour les meublés classés, vous pouvez y échapper. Nous détaillons les cas d’exonération plus bas.

Majoration zone tendue : près de 2 400 communes concernées en 2026

Concrètement, un studio à Paris 11e qui aurait 900 € de THRS « nue » voit sa facture passer à 1 440 € avec la majoration maximale de 60 %. À Lyon 3e, un T2 avec 1 100 € de base passe à 1 540 € (+40 %). Le mécanisme est purement politique : les municipalités utilisent la THRS majorée pour décourager les meublés touristiques et libérer du logement longue durée.

Base légale : articles 1407 et 1407 ter du Code général des impôts, modifiés par la loi de finances pour 2023 et renforcés par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur).

Cas d’exonération de taxe d’habitation pour un meublé de tourisme

Il existe trois situations où la THRS saute, totalement ou partiellement :

1. Vous payez déjà la CFE sur ce logement : la THRS n’est pas due sur la partie strictement louée, sauf si vous vous en réservez l’usage personnel une partie de l’année.
2. Votre meublé est classé Atout France et la commune l’a voté : depuis la loi de finances 2026, les communes peuvent exonérer de THRS la surface strictement dédiée à la location saisonnière classée (le salon, la chambre, la cuisine… mais pas les parties communes de l’immeuble). Cette exonération doit être votée par le conseil municipal avant le 1er octobre pour l’année suivante.
3. Vous louez en zone de revitalisation rurale (ZRR, désormais FRR) : plus de 17 800 communes de France métropolitaine peuvent exonérer totalement les meublés classés depuis le 1er juillet 2024.

Dans tous les autres cas, la taxe d’habitation sur résidence secondaire se paye le 15 décembre 2026 (20 décembre en ligne, 28 décembre pour les prélèvements automatiques).

CFE : la taxe que les loueurs oublient (et qui tombe en décembre)

Quand la CFE devient obligatoire pour un meublé de tourisme

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Dès que vous ouvrez un SIRET pour votre meublé (obligatoire au-dessus de 23 000 € de recettes annuelles ou pour un classement Atout France), vous êtes redevable de la CFE. Le seuil de déclenchement effectif reste cependant fixé à 5 000 € de chiffre d’affaires annuel : en dessous, exonération automatique.

Trois autres cas d’exonération :

• Première année d’activité : exonération totale automatique.
• Deuxième année : réduction de 50 % sur la base.
• Location saisonnière occasionnelle d’une pièce de votre résidence principale, à prix raisonnable : exonération possible si la commune ne s’y oppose pas.

Combien coûte la CFE sur un meublé en 2026

La CFE est calculée sur une base minimum votée chaque année par la commune, puis multipliée par le taux local. En 2026, les taux de CFE varient fortement : 17,9 % à Paris, 27 % à Lyon, 39,55 % à Toulouse. La base minimum est elle-même modulée selon votre chiffre d’affaires. Fourchette typique pour un meublé de tourisme avec 20 000 à 40 000 € de recettes :

Ville	Base minimum CFE 2026 (tranche 10 001-32 600 €)	Taux CFE 2026	CFE finale (estimée)
Paris	650 €	17,90 %	116 €
Lyon	880 €	27,00 %	238 €
Marseille	820 €	31,38 %	257 €
Bordeaux	720 €	36,76 %	265 €
Toulouse	650 €	39,55 %	257 €
Nice	710 €	26,80 %	190 €

Si votre CFE de l’année précédente dépasse 3 000 €, un acompte de 50 % est prélevé au 15 juin. Le solde tombe au 15 décembre. Le paiement se fait exclusivement en ligne depuis l’espace professionnel.

Comment déduire ces 3 taxes de vos recettes airbnb

La bonne nouvelle, c’est que ces trois impôts locaux sont intégralement déductibles de vos recettes locatives… à condition d’être au régime réel. En micro-BIC, l’abattement forfaitaire est censé couvrir toutes les charges d’un bloc, taxes locales incluses.

Régime fiscal	Abattement / déduction	Taxe foncière déductible ?	THRS déductible ?	CFE déductible ?	Pour qui ?
Micro-BIC meublé non classé	30 % forfaitaire (plafond 15 000 €)	Non	Non	Non	Petit CA (< 15 000 €) + peu de charges
Micro-BIC meublé classé	50 % forfaitaire (plafond 77 700 €)	Non	Non	Non	Meublé classé Atout France avec peu de charges
Régime réel LMNP	Charges réelles	100 % (prorata location)	100 % si CFE non payée	100 %	CA > 15 000 € OU charges importantes
Régime réel LMP	Charges réelles + déficit imputable	100 %	100 %	100 %	Pros > 23 000 € ET recettes majoritaires du foyer

Si vous louez un bien avec une taxe foncière à 1 200 €, une THRS majorée à 1 600 € et une CFE à 250 €, vous payez 3 050 € d’impôts locaux par an. En micro-BIC, cette somme est noyée dans l’abattement forfaitaire : vous n’en déduisez rien de plus que les 30 % (ou 50 %) sur votre chiffre d’affaires. En régime réel, les 3 050 € viennent en diminution directe de votre bénéfice imposable. Pour un loueur à la tranche marginale à 30 %, cela représente 915 € d’impôt économisé chaque année, hors prélèvements sociaux.

Le choix du régime se fait au moment de la première déclaration. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 2 ans et doit être exercée avant le 1er février de l’année concernée (sauf première année d’activité).

Cas concret chiffré : Julie à Lyon 3e

Julie, 42 ans, infirmière libérale, a acheté en janvier 2026 un studio de 28 m² rue Baraban (Lyon 3e), proche du métro Sans-Souci, pour 185 000 € hors frais. Elle le loue en meublé touristique classé 3 étoiles via Airbnb et Booking depuis mars 2026. Objectif : 28 000 € de recettes annuelles, 180 nuits occupées à 155 € en moyenne.

Sa fiscalité locale 2026 ressemble à ceci :

• Taxe foncière (payée en octobre 2026) : 820 € (base locative cadastrale 1 100 €, taux cumulé Lyon 36,96 %, exonération partielle de 2 ans sur la part communale pour achat en LMNP ancien non applicable car existant).
• Taxe d’habitation résidence secondaire : exonérée en 2026 car Julie paye la CFE sur ce logement et ne se réserve aucun usage personnel. Elle a adressé une demande d’exonération au centre des impôts fonciers avec la copie de son contrat Airbnb et son attestation de classement Atout France.
• CFE (payée en décembre 2026) : exonérée en 2026 car première année d’activité. En 2027, elle paiera 50 % de la CFE normale (environ 120 €), puis 240 € en pleine assiette à partir de 2028.

Julie a choisi le régime réel LMNP dès le départ, sur conseil de son comptable. Elle déduira la taxe foncière (820 €), les intérêts d’emprunt (3 600 € sur 20 ans à 3,45 %), l’amortissement du bien (3 500 € / an sur 25 ans) et du mobilier (1 200 € / an sur 7 ans), les charges de copropriété (960 €), l’assurance PNO (265 €), les frais de ménage (2 400 €) et la commission Airbnb (voir notre article sur le passage à 15,5 % au 13 octobre 2026).

Résultat : bénéfice fiscal 2026 proche de zéro malgré 25 500 € de recettes nettes de commissions, et donc 0 € d’impôt sur le revenu et 0 € de prélèvements sociaux sur son activité meublée. Elle aurait payé environ 2 300 € en micro-BIC classé (abattement 50 %).

Checklist fiscale pour les loueurs : octobre à décembre 2026

FAQ

Un meublé de tourisme classé atout France paye-t-il moins de taxe foncière ?

Non. Le classement Atout France n’a aucun impact sur la taxe foncière, calculée uniquement sur la valeur locative cadastrale du bien. Il réduit en revanche l’assiette d’impôt sur le revenu (abattement micro-BIC à 50 % au lieu de 30 %) et peut ouvrir à des exonérations de taxe d’habitation sur résidence secondaire ou de CFE, selon les décisions prises par chaque commune.

Qui paye la taxe foncière si je mets mon appartement sur airbnb une partie de l’année seulement ?

Le propriétaire au 1er janvier reste le seul redevable, quelle que soit la durée effective de location. Vous ne pouvez pas la répercuter sur les voyageurs. En revanche, en régime réel LMNP, vous pouvez la déduire au prorata : si vous louez 180 jours sur l’année, 180/365 de la taxe foncière est déductible du bénéfice de votre activité meublée. Le reste est considéré comme usage personnel.

Comment demander l’exonération de taxe d’habitation sur un meublé de tourisme ?

La demande se fait par courrier au Centre des Finances Publiques de votre commune, avec les pièces suivantes : copie de l’attestation de classement Atout France (ou avis CFE si vous invoquez la double imposition), copie du bail-contrat de mise en location, justificatif d’inscription au répertoire SIRENE, et déclaration sur l’honneur que le logement n’est pas occupé à titre personnel. L’exonération n’est pas rétroactive : elle vaut pour l’année suivant la demande.

La taxe foncière est-elle déductible en micro-BIC ?

Non. Le micro-BIC remplace toute déduction de charges réelles par un abattement forfaitaire (30 % en non classé, 50 % en meublé classé). Les taxes foncière, d’habitation et CFE sont considérées comme couvertes par cet abattement, même si leur poids réel dépasse le pourcentage forfaitaire. C’est l’un des arbitrages majeurs en faveur du régime réel pour les loueurs avec un fort patrimoine ou dans une ville à forte fiscalité.

Que risque un loueur qui oublie de payer sa CFE ?

Une majoration de 5 % s’applique dès le lendemain de l’échéance (16 décembre), à laquelle s’ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Après plusieurs relances, le Trésor Public peut engager des mesures d’exécution forcée : saisie sur compte bancaire, saisie de salaire ou saisie des recettes Airbnb versées par la plateforme (depuis la loi Le Meur, les plateformes transmettent automatiquement les flux à l’administration fiscale).

Un meublé de tourisme en résidence principale est-il soumis à la CFE ?

Non, si la location reste occasionnelle et porte sur une partie seulement de votre résidence principale, à un prix dit raisonnable. La règle vaut également pour les locations en meublé de tourisme intégral de votre résidence principale (dans la limite de 90 ou 120 jours selon les villes, cf. article L324-1-1 du Code du tourisme). Cette exonération peut toutefois être rapportée par un vote spécifique du conseil municipal, qui a lieu dans quelques grandes villes très touchées par la pénurie de logement.

Peut-on cumuler taxe d’habitation sur résidence secondaire et CFE sur le même logement ?

Oui, en théorie, mais c’est l’exception : la THRS est due si le propriétaire conserve un usage personnel du logement (vacances, week-ends), et la CFE est due si l’activité commerciale dépasse 5 000 € de recettes. Dans la pratique, la plupart des loueurs qui exploitent leur bien à l’année sans réserver d’usage personnel ne payent que la CFE. Vérifier le règlement de la commune au cas par cas, en particulier dans les zones de montagne et les stations balnéaires, où plusieurs cas de double imposition ont été relevés par la députée Valérie Rossi (JO 31 mars 2026).

Sources officielles : service-public.fr (taxe foncière, taxe d’habitation), economie.gouv.fr (THRS), article 1407 du CGI (THRS et majoration), article 1447 du CGI (CFE). Chiffres taux par ville : DGFiP, délibérations 2026 communes et intercommunalités (impots.gouv.fr).