A partir du 1er janvier 2027, Dijon bascule du plafond legal de 120 jours au plafond municipal de 90 jours par an pour la location d’une residence principale en meuble de tourisme. Adoptee lors du conseil municipal du 22 juin 2026 en application de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, cette deliberation retire un mois entier de rentabilite potentielle aux loueurs Airbnb dijonnais. L’enregistrement national, deja obligatoire depuis le 20 mai 2026, s’y ajoute avec des amendes qui peuvent atteindre 100 000 euros pour un changement d’usage non autorise. Concretement, le cadre dijonnais passe d’un regime laxiste a un dispositif qui s’aligne sur Paris, Marseille et Montpellier.
Ce qui change au 1er janvier 2027 a dijon
Nous resumons l’essentiel. La ville de Dijon a vote le 22 juin 2026 trois mesures qui entrent en vigueur de maniere echelonnee :
D’abord, le passage du plafond national de 120 jours a 90 jours pour toute residence principale louee en meuble de tourisme. Cette reduction s’applique a partir du 1er janvier 2027 et concerne les logements declares en mairie depuis mai 2026. Un mois perdu, soit 25 % de la fenetre de location annuelle.
Ensuite, l’enregistrement via le teleservice national d’immatriculation, deja effectif depuis le 20 mai 2026 pour toutes les communes. Le numero obtenu doit figurer sur chaque annonce Airbnb, Booking ou Abritel. Sans numero valide, la plateforme encourt jusqu’a 12 500 euros d’amende par meuble. Le loueur risque lui aussi 10 000 euros pour absence de declaration.
Enfin, un arsenal renforce contre le changement d’usage non autorise. A Dijon, transformer une residence secondaire en meuble touristique sans autorisation prealable expose a une amende civile de 100 000 euros par local, avec une astreinte possible jusqu’a 1 000 euros par jour et par metre carre.
Pourquoi dijon serre la vis maintenant
La metropole dijonnaise comptait pres de 800 meubles de tourisme actifs au premier semestre 2026 sur Airbnb, selon les rapports FNAIM et les donnees communales. Le centre historique et le secteur Zenith concentrent l’essentiel de l’offre. La capitale bourguignonne subit la meme pression que Lyon ou Bordeaux il y a cinq ans : des studios et T2 retires du marche locatif longue duree, une offre etudiante tendue, des loyers qui grimpent plus vite que les revenus. La loi Le Meur donne aux mairies l’outil juridique pour reagir, Dijon l’utilise.
Les 3 piliers du nouveau cadre dijonnais
Pilier 1 : le plafond de 90 jours en residence principale
Le principe : votre residence principale se definit au sens fiscal, c’est-a-dire le logement que vous occupez plus de huit mois par an. Les quatre mois restants peuvent legalement etre loues en meuble de tourisme, dans la limite desormais municipale de 90 nuitees par annee civile sur Dijon.
Le decompte se fait a la nuitee, du 1er janvier au 31 decembre. Les plateformes transmettent automatiquement a la commune le nombre de nuits reservees via leur annonce, conformement a l’article L324-2-1 du code du tourisme. Un loueur qui depasse les 90 jours s’expose a une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros, selon l’article L324-1-1 du meme code.
Attention a l’effet seuil : il suffit d’une nuitee de trop pour declencher le controle. Les loueurs qui visaient 120 nuits a 90 euros par nuit perdent mecaniquement 2 700 euros de chiffre d’affaires brut annuel.
Pilier 2 : l’enregistrement national, deja en vigueur
Depuis le 20 mai 2026, chaque meuble de tourisme en France doit disposer d’un numero d’enregistrement national, delivre via apimeubles.finances.gouv.fr. Ce numero doit apparaitre sur toutes les annonces en ligne. Les anciens numeros communaux doivent etre renouveles pendant une periode transitoire qui s’etalera jusqu’a fin 2027 selon le calendrier publie par service-public.fr.
La procedure est entierement dematerialisee. Vous transmettez : votre identite, l’adresse exacte du bien, le statut (residence principale ou secondaire), la surface, le classement eventuel, le DPE. Le numero est generalement delivre sous 48 heures.
Pilier 3 : changement d’usage et copropriete
A Dijon, toute residence secondaire louee en meuble de tourisme reste soumise a autorisation prealable de changement d’usage. Cette regle s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants ou sur decision du conseil municipal. La metropole dijonnaise applique cette regle de maniere ciblee sur le centre-ville et les secteurs tendus.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a par ailleurs renforce le pouvoir des copropriétaires. Depuis le 1er janvier 2025, tout nouveau reglement de copropriete doit preciser si la location en meuble de tourisme est autorisee. Dans les copropriétes dont le reglement interdit les activites commerciales, une majorite simple suffit pour bloquer explicitement ce type de location. Le Conseil constitutionnel a valide ce dispositif le 19 mars 2026, apres recours.
Tableau comparatif : Dijon avant 2027, dijon 2027, autres villes
| Critere | Dijon jusqu’au 31/12/2026 | Dijon a partir du 01/01/2027 | Paris 2026 | Montpellier 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Plafond residence principale | 120 nuitees | 90 nuitees | 90 nuitees | 90 nuitees |
| Enregistrement national | Obligatoire depuis 20/05/2026 | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Changement d’usage residence secondaire | Cible zone centre | Cible zone centre | Oui sur toute la ville | Oui avec compensation |
| Quota ou zonage specifique | Aucun | Aucun pour le moment | Oui par arrondissement | Oui quota Ecusson 770 |
| Amende depassement plafond | 15 000 euros | 15 000 euros | 15 000 euros | 15 000 euros |
| Amende changement d’usage non autorise | 100 000 euros | 100 000 euros | 100 000 euros | 100 000 euros |
En synthese : Dijon rejoint le peloton des villes a 90 jours. La difference avec Paris reste le zonage. La difference avec Montpellier, l’absence de quota numerique dans un secteur delimite. Un loueur dijonnais perd 25 % de sa fenetre de location annuelle potentielle. Il garde malgre tout sa liberte d’installation.
Cas concret chiffre : Julie, studio centre-ville dijon
Prenons Julie, 34 ans, cadre a Dijon. Elle vit dans un studio de 28 metres carres rue Monge, residence principale, acquis 142 000 euros en 2023 avec un apport de 25 000 euros. Mensualite credit : 720 euros sur 20 ans a 3,8 %.
Julie loue son studio sur Airbnb pendant ses absences : weekends longs, vacances d’ete, deplacements professionnels. Son objectif : amortir une partie de son credit et financer ses voyages.
Voici son compte d’exploitation annuel, version 2026 contre version 2027 :
| Poste | 2026 (120 jours autorises) | 2027 (90 jours autorises) | Variation |
|---|---|---|---|
| Nuitees louees | 115 nuits | 88 nuits | -27 nuits |
| Prix moyen a la nuit | 78 euros | 82 euros* | +5 % |
| Chiffre d’affaires brut | 8 970 euros | 7 216 euros | -1 754 euros |
| Commission Airbnb hote (15,5 %) | 1 390 euros | 1 118 euros | -272 euros |
| Menage et consommables | 820 euros | 640 euros | -180 euros |
| Taxe de sejour (reversee) | Collectee par Airbnb | Collectee par Airbnb | – |
| CA net avant impots | 6 760 euros | 5 458 euros | -1 302 euros |
| Impot sur le revenu (TMI 30 % + PS 17,2 %, apres abattement 30 % micro-BIC) | 2 237 euros | 1 806 euros | -431 euros |
| Cash net annuel | 4 523 euros | 3 652 euros | -871 euros |
* Hypothese : hausse moderee du prix a la nuit par effet de rarete, observable dans les villes qui sont passees a 90 jours.
Ce que Julie doit retenir : la reduction du plafond de 30 jours lui coute environ 870 euros de cash net annuel. Ce n’est pas la fin du modele. Sa marge brute recule de 20 %. Pour compenser, elle a trois leviers : augmenter son prix moyen, faire classer son meuble pour beneficier de l’abattement micro-BIC a 50 % au lieu de 30 % ou basculer une partie des 30 nuits perdues en bail mobilite (1 a 10 mois, hors plafond meuble de tourisme).
Sanctions : le bareme dijonnais aligne sur la loi le meur
Les sanctions prevues par la loi n’ont pas ete durcies par la deliberation du 22 juin 2026 : Dijon applique le bareme national. Mais l’augmentation annoncee des controles municipaux rend ces montants plus tangibles.
| Infraction | Amende maximale | Base legale |
|---|---|---|
| Absence de numero d’enregistrement | 10 000 euros | Art. L324-1-1 III code du tourisme |
| Fausse declaration ou usage d’un faux numero | 20 000 euros | Art. L324-1-1 IV code du tourisme |
| Depassement du plafond 90 jours | 15 000 euros | Art. L324-1-1 III code du tourisme |
| Changement d’usage sans autorisation | 100 000 euros par local | Art. L651-2 code de la construction et de l’habitation |
| Astreinte journaliere en cas de persistance | 1 000 euros par jour et par m2 | Art. L651-2 CCH |
| Annonce sans numero (sanction plateforme) | 12 500 euros par meuble | Art. L324-2-1 code du tourisme |
Attention : les amendes se cumulent. Un loueur qui depasse le plafond, affiche un numero errone et opere sans autorisation de changement d’usage peut theoriquement subir 135 000 euros de sanctions sur un seul meuble. Les tribunaux retiennent rarement le maximum. Les condamnations a 30 000-50 000 euros sont pourtant desormais frequentes dans les villes qui controlent activement, comme l’a illustre le jugement parisien du 13 octobre 2026 (rapporte par Actu-Juridique).
Strategies pour rester rentable malgre le plafond a 90 jours
Levier 1 : faire classer le meuble (abattement micro-BIC a 50 %)
Un meuble de tourisme classe entre 1 et 5 etoiles beneficie d’un abattement micro-BIC de 50 % dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles, contre 30 % dans la limite de 15 000 euros pour un meuble non classe. Pour Julie, le passage au classement 3 etoiles ferait baisser son impot d’environ 320 euros par an. Le classement se demande aupres d’un organisme accredite Cofrac (Atout France publie la liste), cout environ 150-250 euros, validite 5 ans.
Levier 2 : hybrider avec le bail mobilite
Le bail mobilite (1 a 10 mois, locataire en formation, mission, stage ou mutation) n’est pas compte dans le plafond des 90 jours. Julie peut louer en Airbnb 90 jours l’ete puis basculer sur un bail mobilite 3 mois a l’automne pour un etudiant en alternance. Revenus : 2 400 euros supplementaires. Elle recupere pres de 2 000 euros de cash net annuel, qui compensent la perte liee au plafond.
Levier 3 : revoir le statut fiscal LMNP vs para-hotellerie
Pour les loueurs qui franchissent 23 000 euros de recettes annuelles ou dont les recettes locatives depassent les autres revenus du foyer, le passage en LMP (loueur meuble professionnel) ou en para-hotellerie peut devenir plus avantageux que le LMNP classique. La para-hotellerie necessite trois services sur quatre (petit dejeuner, menage regulier, fourniture de linge, accueil). Elle ouvre droit a la TVA deductible et echappe au plafonnement d’amortissement annonce par le PLF 2027. Attention, ce basculement a des consequences lourdes sur les cotisations sociales : a etudier avec un expert-comptable.
Levier 4 : monter le prix moyen a la nuit
C’est le levier le plus simple. Dans les villes qui sont passees a 90 jours en 2024 ou 2025, les prix moyens ont augmente de 5 a 12 % par effet de rarete. A Dijon, un studio centre-ville a 78 euros/nuit peut passer a 85-90 euros sans perdre de reservations, surtout en periode touristique forte (festivals de la gastronomie, Fetes de la Vigne, climat haut de saison). L’optimisation du tarif dynamique via PriceLabs ou Wheelhouse est un complement utile.
Que faire concretement avant le 1er janvier 2027 ?
Nous vous conseillons une checklist en cinq points avant la bascule :
- Verifier votre numero d’enregistrement national sur apimeubles.finances.gouv.fr. Si vous aviez un ancien numero communal, demander le renouvellement avant la fin de la periode transitoire.
- Auditer votre calendrier 2026 et projeter 2027 en integrant le plafond a 90 nuitees. Identifier les 30 nuits que vous allez perdre et estimer la perte de chiffre d’affaires.
- Demander un classement si votre bien est de qualite correcte. Le retour sur investissement se fait sur la premiere annee grace a l’abattement majore.
- Verifier le reglement de votre copropriete. Si une AG a vote une interdiction depuis le 1er janvier 2025, vous etes peut-etre deja hors-la-loi sans le savoir.
- Preparer une solution de bascule (bail mobilite, location moyenne duree, location nue classique sur 6 mois) pour les 30 jours perdus.
FAQ
Le plafond de 90 jours s’applique-t-il aux residences secondaires a dijon ?
Non. Le plafond de 90 jours concerne uniquement les residences principales. Une residence secondaire est en revanche soumise a autorisation de changement d’usage avant toute location en meuble de tourisme sur les secteurs cibles par la mairie (centre-ville principalement).
Comment la mairie de dijon compte-t-elle controler le respect des 90 jours ?
Les plateformes Airbnb, Booking et Abritel transmettent automatiquement a la mairie, une fois par an, le decompte des nuitees par annonce liee a un numero d’enregistrement national. La mairie dispose aussi d’un pouvoir d’enquete sur place. Elle peut saisir la DGCCRF en cas de soupcon de fraude.
Mon meuble est declare en LMNP : la loi change-t-elle mon regime fiscal ?
Non directement. La reduction du plafond ne touche pas votre regime LMNP. En revanche, le PLF 2027 prevoit de plafonner l’amortissement LMNP sur les meubles de tourisme a 1,5 % du prix d’acquisition dans la limite de 5 000 euros par an. L’avantage fiscal du LMNP pour ce type de bien est appele a se reduire des 2027.
Un bail mobilite est-il compte dans les 90 jours ?
Non. Le bail mobilite (loi ELAN, articles 25-12 a 25-18 de la loi du 6 juillet 1989) est une location meublee longue duree avec un locataire mobile (formation, mission, mutation, stage). Il ne releve pas du regime des meubles de tourisme et n’entre donc pas dans le plafond. C’est le principal levier pour hybrider votre activite sans etre hors-la-loi.
Et si dijon abaisse encore le plafond apres 2027 ?
La loi Le Meur autorise les communes a reduire le plafond jusqu’a 90 jours, mais pas en dessous. Pour descendre a 60 ou 30 jours comme certaines villes souhaitent le faire, il faudrait une nouvelle loi nationale. Un amendement en ce sens a ete depose au Parlement en septembre 2026, sans succes a ce stade.
Les copropriétaires peuvent-ils interdire airbnb dans mon immeuble a dijon ?
Oui. Et plus facilement depuis la loi Le Meur. Si le reglement de copropriete interdit deja les activites commerciales, une majorite simple (article 25-1 loi 65-557) suffit en assemblee generale pour interdire explicitement la location en meuble de tourisme. Le Conseil constitutionnel a valide ce dispositif le 19 mars 2026.
Combien coute un classement meuble de tourisme a dijon ?
Entre 150 et 250 euros TTC pour un studio ou T2, selon l’organisme accredite Cofrac que vous choisissez. La visite dure environ 1 heure, le classement est valide 5 ans et renouvelable. Le retour sur investissement se fait generalement des la premiere annee pour un meuble qui tourne au-dessus de 5 000 euros de recettes annuelles.
