Logement conventionné, non conventionné, APL-L… ces termes brouillent tout propriétaire. Voici la différence nette : le conventionné donne accès aux allocations logement (CAF/MSA), le non-conventionné non. Ça change tout pour votre loyer, votre fiscalité, et si vous pouvez sous-louer.
- Conventionné = APL possible, loyer plafonné par zone, accès aux aides
- Non-conventionné = loyer libre, APL impossible, plus de flexibilité
- APL-L = convention renforcée, loyer très réduit, pour HLM ou propriétaires bénéficiaires
- La sous-location est autorisée dans les deux cas avec accord du bailleur
- Zones tendues : différence de loyer peut atteindre 20-30 % entre conventionné et non-conv
- Fiscalité identique (revenu foncier) sauf LMNP
Conventionné ou non-conventionné : le fondement
Un logement conventionné = vous avez signé une convention avec l’État (CAF/MSA). Vous acceptez un plafond de loyer et vous acceptez les locataires ayant droit aux aides. En échange, vous bénéficiez d’abattements fiscaux (réduction d’impôt 15 %) ou d’amortissement comptable (si fiscalité réelle).
Un logement non-conventionné = vous n’avez aucune convention. Loyer libre, locataires sans restriction. Pas d’aide CAF. Fiscalité standard.
Vous pouvez avoir un logement neuf, vieux, petit, grand : conventionné ou non. C’est un choix au moment de la location ou d’une rénovation.
Différences clés en tableaux
| Critère | Conventionné | Non-conventionné | APL-L (HLM/Bénéficiaire) |
|---|---|---|---|
| Loyer | Plafonné par zone (ex : 15 €/m² Paris) | Libre (marché) | Très plafonné (ex : 8 €/m² Paris) |
| APL locataire | OUI | NON | OUI, automatique |
| Abattement propriétaire | 15 % imposition si résidence principale locataire | 0 % (imposition normale) | Dépend convention HLM |
| Durée | Minimum 6 ans, renouvellement 3 ans | 3 ans minimum légal | Durée HLM (12-18 ans) |
| Sous-location | Autorisée (accord bailleur) | Autorisée (accord bailleur) | Rare, vérifier convention HLM |
| Flexibilité | Moyenne (règles CAF, aides) | Haute (marché libre) | Basse (règles HLM) |
Les loyers plafonnes : exemple paris
À Paris, un studio de 20 m² :
- Conventionné : 20 m² × 15,37 €/m² (plafond 2026) = 307 € max (hors charges)
- Non-conventionné : 600-900 € (prix marché réel)
- APL-L : 20 m² × 8,50 €/m² (HLM) = 170 € max
La différence de loyer entre conventionné et non-conv à Paris atteint 200-600 %. C’est pourquoi les propriétaires hésitent à conventionner : perdre la capacité de monter à 800 € pour un studio.
Fiscalité : existe-t-il une différence ?
Non, la fiscalité est la même pour conventionné et non-conventionné. Les deux sont imposés en « revenus fonciers ». Vous avez le choix micro-foncier (3 % abattement) ou réel (déduction charges).
Sauf si c’est meublé touristique (LMNP) : là, c’est micro-BIC (1 % abattement) ou réel. Les placements en pierre conventionnée bénéficient surtout de l’abattement 15 % si locataire en résidence principale.
Cas chiffré : Isabelle, 45 ans, investit 250 000 € à Saint-Denis pour acheter un T2 52 m². Elle revend mal le bien conventionné → loyer max 12 €/m² × 52 = 624 € (2026). Non-conventionné : 750-850 €. Elle laisse 5 ans en conventionné (abattement 15 % = 1 500 €/an de déduction), puis revente. Gain fiscal sur 5 ans : ~7 500 €. Perte loyer : 130 € × 12 × 5 = 7 800 €. C’est presque neutre, mais elle a la sécurité CAF (locataire toujours paie) et plus de stabilité (moins de rotation).
Zones tendues : impact régional
En zones tendues (IDF, PACA, Côte d’Azur, Lyon, Bordeaux), les loyers non-conv montent beaucoup plus vite que les plafonds conv. En zones détendues, la différence s’efface.
| Zone / Ville | Conventionné (€/m²) | Non-conventionné (€/m²) | Écart % |
|---|---|---|---|
| Paris | 15,37 | 25-35 | +60-130 % |
| Lyon | 12,20 | 18-25 | +50-105 % |
| Toulouse | 11,30 | 15-20 | +33-77 % |
| Limoges | 9,50 | 11-14 | +15-47 % |
Peut-on passer de l’un à l’autre ?
Oui. Un logement non-conventionné peut être conventionné : vous signez une convention avec l’État (via CAF). Durée minimum 6 ans. Les 6 années passées, vous pouvez revenir en non-conventionné (mais vous rembourlez les aides indues si fraude).
Un logement conventionné qui revient à non-conventionné : idem, respectez les 6 ans. Après, vous êtes libre.
L’intérêt : si vous avez un bien qui ne se loue pas bien, conventionner 6 ans pour avoir la garantie CAF (locataire a toujours accès aux aides). Après 6 ans, vous évaluez : rester ou basculer marché libre.
Sous-location : mêmes règles
Qu’il soit conventionné ou non, vous pouvez sous-louer. Il suffit de l’accord écrit du bailleur (ou du propriétaire, s’il est HLM). Le loyer de sous-location ne dépasse pas le loyer de la convention ou du marché selon le cas.
Exemple : T2 conventionné 600 € (loyer principal), vous sous-louez une chambre 25 m² sur 52 m² total. Vous pouvez demander au max (600 × 25/52) = 288 €. C’est la règle de proportionnalité.
APL et sous-location
Attention piège : si le locataire principal perçoit l’APL (conventionné), vous devez vous déclarer auprès de la CAF si vous devenez sous-locataire-receveur de loyer. Aucune fusion APL ne peut se faire. C’est deux contrats distincts. La CAF contrôle que le locataire principal ne sous-loue pas sans l’autoriser.
Ne signalez pas une sous-location à la CAF si vous la faites sans autorisation du bailleur : vous violez le bail ET vous trompez la CAF sur le use of funds.
FAQ
Quel est le vrai intérêt de conventionner ?
L’intérêt principal : locataire stable (CAF paie une partie). Avantage fiscal (15 % abattement). Inconvénient : loyer réduit. À long terme, c’est un arbitrage rendement/sécurité. Les propriétaires expérimentés choisissent selon leur région.
Si je suis locataire en conventionné, puis-je sous-louer ?
Oui, avec l’accord écrit du bailleur (propriétaire ou HLM). La convention entre le propriétaire et l’État ne vous interdit pas de sous-louer. Attention : le loyer plafonné vous oblige à ne pas dépasser le plafond du conventionné pour la sous-location aussi.
APL-l : c’est quoi la différence avec APL classique ?
APL-L = Aide Personnalisée au Logement—Locataire renforcée. C’est le dispositif pour les HLM et propriétaires bailleurs en convention renforcée CAF. Elle couvre une plus grande part du loyer (jusqu’à 60-70 % dans certains cas). Pour le locataire, c’est mieux. Pour vous (propriétaire non-HLM), vous ne pouvez pas la mettre en place seul. C’est via HLM ou convention très spéciale.
Peux-je passer d’un logement en non-conventionné à conventionné sans vider les locataires ?
Techniquement oui, mais c’est compliqué. Vous convenez avec le locataire actuel (par écrit) de passer en conventionné. Son loyer baisse (peut-être), mais l’APL qu’il perçoit monte (surtout si revenu modéré). C’est une renegociation de bail. En pratique, peu de propriétaires le font (c’est du paperassier). La plupart attendent une vacance.
Un logement non-conventionné peut-il recevoir l’APL du locataire ?
NON. Si votre bien est non-conventionné, le locataire n’a pas accès à l’APL. Fin. Aucune aide CAF possible. C’est pour ça que les logements non-conventionnés sont moins chers à la location : le locataire assume 100 % du loyer sans aide. Il faut compenser par un loyer plus attrayant ou une bonne offre (neuf, bien situé).
Quel est le coût de conventionner un logement ?
Aucun coût direct. C’est une déclaration auprès de la CAF. Gratuit. Les frais : notaire si vous re-signez des actes (non obligatoire si c’est juste une demande CAF). Durée 2-3 mois pour l’approbation.
Si je suis propriétaire bailleur en conventionné, dois-je payer des taxes spéciales ?
Non. Les taxes foncières et autres sont identiques. L’abattement fiscal 15 % est une réduction d’impôt à la déclaration (revenus fonciers), pas une taxe différente. C’est un avantage fiscal, pas une pénalité.
Un logement conventionné doit-il rester 6 ans ? que se passe-t-il après ?
Oui, durée minimum 6 ans. À la fin des 6 ans, vous renouvelez 3 ans automatiquement sauf dénonciation écrite de votre part (6 mois avant). Si vous dénoncez, vous revenez en non-conventionné. Libre à vous. Aucun préjudice financier.
Puis-je sous-louer un APL-l (HLM) ?
Rarement. Les HLM interdisent la sous-location ou l’autorisent sous conditions très strictes (accord écrit, même loyer, durée max de votre contrat HLM). Vérifiez votre bail HLM. Si c’est la majorité des contrats HLM, la réponse est non.
Quel régime choisir : conventionné ou non-conventionné pour mon investissement ?
Si vous êtes en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) : non-conventionné pour le rendement (loyer libre, 4-6 %). Si vous êtes en zone détente ou recherchez la stabilité CAF : conventionné (3-4 % mais très stable, moins de rotation). Pour résidence principale louée quelques mois : les deux fonctionnent. Conseillez auprès d’un expert-comptable selon votre situation fiscale.
