Sous-louer son appartement, c’est simple en théorie : vous occupez les lieux, vous les louez à quelqu’un d’autre. En pratique, c’est une mine d’erreurs légales. Voici comment passer des 7 étapes obligatoires sans vous retrouver à la rue ou avec une amende.
- Vérifier le bail : clause interdisant la sous-location
- Demander l’accord écrit du bailleur avant toute action
- Fixer le loyer maximum : pas plus du m² facturé dans le bail
- Rédiger un contrat de sous-location en 3 pages minimum
- État des lieux obligatoire signé des deux parties
- Déclarer si le logement devient meublé touristique (Airbnb, Booking)
- Timeline réaliste : 4 à 6 semaines de A à Z
Étape 1 : Vérifier votre bail et le statut du logement
Ouvrez votre bail. Regardez article par article. La plupart des baux d’habitation principale contiennent une clause « interdiction de sous-location ». Certains vous autorisent « sous accord du bailleur ». D’autres ne disent rien (le droit français par défaut permet la sous-location). Votre bail prime tout. Si c’est « interdit sans accord », vous avez besoin de cet accord écrit.
Vérifiez aussi : êtes-vous locataire ou propriétaire occupant ? Si vous êtes propriétaire, la sous-location relève d’une autre fiscalité (LMNP). Si vous êtes locataire, vous restez responsable devant le propriétaire du logement principal.
Étape 2 : Demander l’accord écrit du bailleur (légalement obligatoire)
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Ne téléphonez pas, ne texez pas. La loi exige un accord écrit. Le modèle de courrier est simple :
« Monsieur/Madame [bailleur], j’envisage de sous-louer [précision : mon studio / une chambre / tout l’appartement] situé à [adresse complète], bail en date du [date du bail]. Le loyer demandé au sous-locataire sera de [montant € / mois]. Je vous demande votre accord écrit. » Signature.
Le bailleur a 30 jours pour refuser par écrit, sinon c’est accepté par le droit français (article L. 145-31 du Code de commerce, ou article 8 de la loi de 1989 pour l’habitation). Gardez la trace. Vous attendez son accord écrit.
Étape 3 : Fixer le loyer légal (plafonnement strict)
Attention : loyer illégal = motif de résiliation du bail. Le plafonnement s’applique au m² ou au montant total, le minimum plus restrictif s’applique.
| Critère | Règle | Exemple |
|---|---|---|
| Loyer par m² | Pas plus de ce que vous payez vous-même | Vous payez 800 € pour 50 m² = 16 €/m². Sous-location max : 16 €/m² |
| Loyer total | Pas plus que votre loyer contractuel | Votre loyer 800 € → sous-location max 800 € |
| Charges | Répercutées au prorata des m² occupés | 50 m² total, sous-locataire occupe 30 m² → 30/50 des charges |
| Meublé | Loyer libre + déclaration mairie + fiscalité différente | Airbnb 50 €/nuit = déclaration obligatoire |
Les charges (eau, électricité partagée, internet) doivent être répercutées au prorata. Si vous mettez en location meublée courte durée (Airbnb, Booking), le régime change complètement : loyer libre, mais régime LMNP micro-BIC.
Étape 4 : Rédiger le contrat de sous-location
Un contrat de sous-location doit contenir :
- Identité de toutes les parties (vous, le sous-locataire, le bailleur principal si copie requise)
- Adresse complète, surface, description des pièces
- Durée : date début, date fin (moins ou égal à votre bail)
- Loyer mensuel, charges détaillées, date de paiement
- État des lieux d’entrée signé des deux parties avec photographies
- Dépôt de garantie (max 1 mois de loyer hors charges)
- Motifs de résiliation et délai de préavis (21 jours minimum légal)
- Assurance habitation obligatoire du sous-locataire
- Interdiction de céder ou sous-louer à nouveau
Utilisez un modèle gratuit sur service-public.fr ou chez un notaire (30-50 € pour relecture). Ne rédigez pas un bout de papier. Les juges invalident les contrats flous.
Étape 5 : Choisir et valider le sous-locataire
Demandez :
- Contrat de travail ou 2 derniers fiches de paie (solvabilité : loyer < 33 % du revenu brut)
- Pièce d’identité
- Attestation d’assurance habitation (c’est obligatoire légalement)
- Lettre de référence du précédent logement
- Garantie parent : contrat de garantie Visale (gratuit, État français) ou parent garant écrit
Un sous-locataire sans emploi stable = risque de non-paiement. C’est la cause numéro 1 de conflit. Faites un dossier simple : fiche de renseignements + copies documents + attestation employeur.
Étape 6 : L’état des lieux initial (absolument obligatoire)
Vous et le sous-locataire visitez le logement ensemble. Vous décrivez : état des murs (cracks), électroménager, présence de moisissures, mobilier. Vous photographiez ou vidéo. Vous signez tous les deux le document. Vous chacun une copie.
Sans état des lieux signé = vous êtes responsable de tous les dégâts. Avec état des lieux = preuve de ce qu’il a reçu.
Étape 7 : Déclarer si meublé touristique
Si vous louez en courte durée (Airbnb, Booking, 120 jours max/an pour la résidence principale), vous devez :
- Déclarer à la mairie de la commune (procédure en ligne sur la plupart des mairies)
- Vous inscrire au registre si applicable
- Déclarer au fisc : micro-BIC (1 % des revenus en impôts fonciers) ou réel
- Vous assurer : responsabilité civile + assurance meublé touristique
Si vous sous-louez la résidence principale sans aller au-delà de 120 jours/an, vous n’êtes pas en location meublée (c’est une location classique). Dépassez 120 jours = meublé touristique = déclaration obligatoire.
Cas chiffré : Thomas, 32 ans, Nantes, loue un 45 m² à 650 €/mois. Il part 8 mois en mission. Il sous-loue sa chambre (12 m²) à 350 €/mois à une étudiante. Étapes :
- Vérification bail : clause « accord du bailleur nécessaire » → lettre recommandée en semaine 1
- Accord du bailleur : reçu en semaine 2
- Contrat rédigé : 45 m² = 14,4 €/m². 12 m² = 172 € max. Thomas propose 350 € (erreur grave) → correction à 172 € OU loyer plafond 650 € d’entrée entière non applicable. Finalement 320 € OK (compromis couvert par bail, bailleur d’accord)
- État des lieux : semaine 3, photos, signature
- Entrée du sous-locataire : semaine 4
- Sortie Thomas en semaine 8, sortie sous-locataire semaine 8 aussi.
Résultat : 8 mois × 320 € = 2 560 € nets. Thomas finance son départ 6 mois à Nantes = 0 de loyer pendant mission.
Timeline réaliste
| Semaine | Action | Délai |
|---|---|---|
| 1 | Vérification bail + lettre recommandée bailleur | 2-3 jours |
| 2-3 | Accord du bailleur reçu (30 jours légal) | 1-30 jours |
| 3-4 | Contrat rédigé + sous-locataire trouvé | 1-2 semaines |
| 4-5 | Dossier sous-locataire vérifié + garantie | 1 semaine |
| 5 | État des lieux signé | 1 jour |
| 5-6 | Entrée effective du sous-locataire | 1 jour |
Total réaliste : 4 à 6 semaines. Plus court si bailleur approuve vite et sous-locataire trouvé. Plus long si bailleur traîne ou sous-locataire absent.
Checklist documents à conserver
- ☐ Copie du bail principal (signé)
- ☐ Accord écrit du bailleur (recommandé ou signé en personne)
- ☐ Contrat de sous-location signé (4 exemplaires : vous, sous-locataire, bailleur, dossier)
- ☐ État des lieux d’entrée signé des deux parties + photos
- ☐ État des lieux de sortie signé (à la fin)
- ☐ Dépôt de garantie versé (quittance bancaire si virement)
- ☐ Attestation assurance habitation du sous-locataire
- ☐ Déclaration mairie si meublé touristique
- ☐ Attestation Visale ou garantie parent écrite
- ☐ Relevé de paiements mensuels du loyer (tableaux de bord)
FAQ
Peut-on sous-louer partiellement (une chambre seulement) ?
Oui, tant que c’est autorisé au bail. Vous restez responsable de la partie non sous-louée. Les charges sont au prorata des m². L’accord du bailleur doit être spécifique : « sous-location chambre 12 m² » plutôt que générique.
Et si le bailleur refuse sans raison ?
C’est son droit. Aucun recours légal. Le bailleur n’a pas à se justifier. Vous avez trois options : négocier une augmentation de loyer pour compenser, chercher un autre bailleur, ou accepter. Ne sous-louez pas sans accord.
Le loyer doit être le même que le mien ?
Non, il ne peut pas dépasser ce que vous payez en fonction du m² ou du montant total. Vous pouvez proposer moins. Exemple : vous payez 800 €/50 m² = 16 €/m². Vous sous-louez 30 m² : max 480 €. C’est au prorata de la surface occupée et du loyer initial.
Quelle est la durée minimale d’une sous-location ?
Aucune durée minimale légale. Vous pouvez sous-louer 1 semaine ou 2 ans. La durée ne peut pas dépasser celle de votre bail principal. Si votre bail se termine dans 6 mois, la sous-location aussi.
Je suis locataire : dois-je payer les impôts sur les loyers perçus ?
Oui. Les loyers de sous-location sont des revenus fonciers imposables. Vous devez déclarer aux impôts le montant annuel. C’est dans la catégorie « revenus fonciers » si c’est vide (sous-location classique) ou « BIC » si c’est meublé touristique. Ne pas déclarer = redressement + intérêts.
Et si le sous-locataire ne paie pas ou cause des dégâts ?
Vous devez agir comme un bailleur : mise en demeure (recommandé), dépôt de plainte si dégâts volontaires, résiliation du contrat après préavis. C’est long (2-3 mois pour un jugement). D’où l’importance de la garantie (Visale ou parent garant) et de l’état des lieux.
Puis-je sous-louer à nouveau à quelqu’un d’autre après 6 mois ?
Techniquement non. Votre contrat de sous-location dit « pas de cession ou sous-location à nouveau ». Le sous-locataire ne peut pas transformer ça en colocation ou relocation. Si le sous-locataire veut partir avant terme, vous négociez un dédommagement ou vous trouvez un remplaçant (avec accord du bailleur principal à nouveau).
