Airbnb à Nice 2026 : passage à 120 nuitées le 1er septembre

À Nice, le plafond de location d’une résidence principale sur Airbnb va remonter de 90 à 120 jours par an. Mais pas tout de suite. Le conseil municipal a voté cet assouplissement le 19 juin 2026. L’entrée en vigueur est fixée au 1er septembre 2026. Le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2026, avant un nouveau cadre annoncé pour 2027. Jusqu’au 31 août, la règle reste 90 nuitées.

C’est une nouvelle qui va contre le mouvement national. Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille verrouillent à 90 jours ; Nice, elle, desserre l’étau. Nous détaillons ci-dessous ce que ce recalibrage change concrètement pour un propriétaire niçois, le calendrier à respecter, la fiscalité à jour et un cas chiffré pour arbitrer entre courte et longue durée.

En bref : 90 nuitées maximum jusqu’au 31 août 2026, puis 120 nuitées du 1er septembre au 31 décembre 2026. Le numéro d’enregistrement à 13 chiffres reste obligatoire. La résidence secondaire exige toujours une autorisation de changement d’usage. Sanctions : jusqu’à 100 000 € par logement non conforme.

Le calendrier 2026 à Nice : deux plafonds successifs

Nice fait partie des rares villes en zone tendue à assouplir sa réglementation en 2026. La délibération du 19 juin 2026 relève le plafond de location des résidences principales de 90 à 120 jours par année civile. La mesure ne s’applique pas rétroactivement, elle prend effet le 1er septembre 2026 et cesse au 31 décembre 2026.

Concrètement, un propriétaire niçois qui a déjà loué 60 nuitées au 1er septembre pourra ajouter jusqu’à 60 nuitées supplémentaires d’ici la fin de l’année, sans changer de régime. Avant le 1er septembre, le plafond reste fixé à 90 jours : dépasser ce seuil vaudrait requalification en résidence secondaire, avec obligation de changement d’usage.

Attention : la mesure est transitoire. Un nouveau cadre municipal est annoncé pour 2027, dont le contenu n’est pas connu à ce jour. Un dépassement en octobre ou novembre 2026 sur la base des 120 jours n’ouvrira aucun droit acquis pour 2027.

Résidence principale ou secondaire : deux régimes très différents

La distinction commande tout. Une résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le loueur. Elle peut être louée en meublé de tourisme dans la limite du plafond local, sans autorisation préalable de changement d’usage. À Nice, ce plafond est de 90 jours jusqu’au 31 août 2026, puis 120 jours du 1er septembre au 31 décembre 2026.

Une résidence secondaire ou un bien exclusivement dédié à la location courte durée obéit à un régime plus lourd. Elle exige une autorisation de changement d’usage, délivrée par la Métropole Nice Côte d’Azur. À Nice, sa durée maximale est de trois ans et son renouvellement n’est pas automatique.

Un propriétaire ne peut pas déclarer un logement comme résidence principale uniquement pour bénéficier du plafond de 120 jours. Cette qualification doit correspondre à l’occupation réelle et pouvoir être justifiée en cas de contrôle. La fraude est passible d’amendes lourdes et de requalification fiscale.

Le numéro d’enregistrement declaloc reste obligatoire

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme en France doit disposer d’un numéro d’enregistrement à 13 chiffres. À Nice, cette obligation s’ajoute à la déclaration en mairie. Le numéro doit figurer sur chaque annonce publiée sur Airbnb, Booking, Abritel ou toute autre plateforme. Les plateformes sont désormais autorisées à désactiver automatiquement les annonces sans numéro.

La procédure passe par le téléservice national Declaloc, mis en place par la loi Le Meur. Le numéro identifie le logement, sa qualification (résidence principale ou secondaire) et son propriétaire. Nous détaillons la marche à suivre dans notre guide sur le numéro d’enregistrement meublé de tourisme.

Un logement sans numéro d’enregistrement à Nice ne peut plus être publié sur les plateformes depuis le 20 mai 2026. Le numéro doit être obtenu avant toute mise en ligne, quel que soit le plafond de nuitées applicable.

Quotas par secteur et changement d’usage : le dispositif suspendu

Avant 2026, Nice avait mis en place des quotas par secteur pour limiter le nombre d’autorisations de changement d’usage. Le règlement prévoyait 671 autorisations annuelles réparties sur quatre zones : Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et secteur Ouest. Le 29 janvier 2026, le tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement l’exécution de ce règlement.

Motif de la suspension : le mode de calcul des quotas excluait à tort les résidences secondaires du décompte. La Ville a formé un recours devant le Conseil d’État. Dans l’intervalle, le dépôt de dossiers de changement d’usage est suspendu dans ces quatre zones jusqu’au 31 août 2026.

Le principe des quotas n’est pas annulé, c’est leur méthode qui est contestée. La situation peut évoluer selon la décision du Conseil d’État. Un propriétaire qui envisage un investissement locatif dédié à la courte durée à Nice a intérêt à vérifier l’état du dispositif auprès de la Métropole avant tout achat.

Fiscalité 2026 : micro-BIC, LMNP et taxe de séjour

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a rebattu les cartes de la fiscalité du meublé de tourisme. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux options : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le classement du meublé de tourisme change la donne au micro-BIC.

Depuis les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, l’abattement micro-BIC est de 30 % pour un meublé non classé, avec un plafond de recettes de 15 000 €. Pour un meublé classé (démarche de classement en étoiles auprès d’un organisme agréé), l’abattement remonte à 50 % et le plafond à 77 700 €. Nous détaillons ce choix dans notre analyse micro-BIC ou régime réel.

Au régime réel, en location meublée non professionnelle (LMNP), le loueur déduit les charges réelles et amortit le bien et les meubles. Ce régime devient souvent plus avantageux dès que les charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire. Attention, la loi Le Meur réintègre désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

La taxe de séjour est due sur chaque nuitée, plafonnée à 4,90 € par adulte et par nuit en 2026. À Nice, Airbnb et Booking la collectent automatiquement et la reversent à la commune. Le propriétaire reste toutefois responsable de la déclaration du nombre de nuitées louées. Notre guide sur la taxe de séjour Airbnb en 2026 détaille les barèmes.

Sanctions et contrôles : jusqu’à 100 000 € d’amende

Les sanctions ont été durcies par la loi Le Meur. Trois amendes cumulables encadrent le meublé de tourisme à Nice.

La première vise l’absence de numéro d’enregistrement ou une fausse déclaration : jusqu’à 15 000 € par annonce. La seconde sanctionne le dépassement du plafond de nuitées : jusqu’à 15 000 € également. La troisième, la plus lourde, punit le changement d’usage non autorisé : jusqu’à 100 000 € par logement, sur le fondement de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Les contrôles sont automatisés depuis 2026. Le croisement des fichiers Airbnb, Declaloc et taxe de séjour permet à la Ville de repérer les anomalies sans enquête préalable. La Métropole Nice Côte d’Azur dispose d’un service dédié au contrôle des meublés de tourisme. Les plateformes doivent transmettre chaque année leurs données de réservation par logement.

Cas concret : Marc, deux pièces dans le vieux-nice

Prenons un exemple parlant. Marc a acheté un 2 pièces de 42 m² dans le Vieux-Nice pour 285 000 € en 2023. Il y vit huit mois par an et le loue le reste du temps. Le bien est classé 3 étoiles auprès d’un organisme agréé Atout France. Il vise un loyer moyen de 130 € la nuit sur les périodes autorisées.

Sur l’année 2026, Marc peut louer 90 nuitées jusqu’au 31 août, puis 30 nuitées supplémentaires du 1er septembre au 31 décembre. Total : 120 nuitées louées. Chiffre d’affaires brut : 120 × 130 € = 15 600 €.

Marc est classé, donc éligible au micro-BIC avec abattement 50 % et plafond 77 700 €. Base imposable : 7 800 €. Fiscalité (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) : environ 3 680 €. Revenu net après impôts : environ 11 920 €. Sans les 30 nuitées supplémentaires de septembre à décembre, il n’aurait loué que 90 nuitées : chiffre d’affaires brut 11 700 €, revenu net après micro-BIC 50 % et impôts environ 8 940 €. L’assouplissement représente donc environ 2 980 € nets supplémentaires sur la saison.

L’assouplissement à 120 jours vaut environ 3 000 € nets d’impôts par an pour un 2 pièces bien placé du Vieux-Nice loué à 130 € la nuit en meublé classé au micro-BIC.

Nice, paris, lyon, bordeaux, marseille : le comparatif des règles locales

Nice fait figure d’exception. Alors que les grandes villes touristiques françaises resserrent leurs quotas, la ville se place à contre-courant à partir du 1er septembre 2026.

Ville	Plafond résidence principale	Depuis	Changement d’usage résidence secondaire	Notes 2026
Paris	90 nuitées	1er janvier 2025	Obligatoire, compensation exigée	Détail Paris 2026
Lyon	90 nuitées	1er janvier 2026	Obligatoire	Détail Lyon 2026
Bordeaux	90 nuitées	1er janvier 2026	Obligatoire dans le centre	Détail Bordeaux 2026
Marseille	90 nuitées	1er janvier 2026	Obligatoire, sanctions renforcées	Détail Marseille 2026
Nice	90 puis 120 nuitées	1er septembre 2026	Obligatoire, max 3 ans, quotas suspendus	Cadre transitoire jusqu’au 31/12/2026

La comparaison montre que Nice est aujourd’hui la ville la plus souple parmi les grandes destinations touristiques françaises pour un propriétaire qui loue sa résidence principale. Cela ne signifie pas pour autant un régime laxiste : les autres obligations (déclaration, numéro, taxe de séjour, contrôle) restent identiques aux autres villes. Annecy va plus loin avec des quotas Grand Annecy et amendes jusqu’à 100 000 € qui ont supprimé 3 740 meublés à l’été 2026.

Ce qu’il faut faire avant le 1er septembre 2026

L’assouplissement ne dispense d’aucune démarche. Un propriétaire niçois a intérêt à profiter des semaines qui précèdent le 1er septembre pour vérifier sa situation. Cinq points de contrôle sont utiles.

1. Vérifier la qualification du logement : résidence principale ou secondaire, cette qualification doit correspondre à la réalité et pouvoir être justifiée par des factures, courriers ou attestations.
2. Contrôler le numéro d’enregistrement : il doit figurer sur toutes les annonces, correspondre au logement concerné et ne jamais être réutilisé pour un autre bien.
3. Compter les nuitées déjà louées en 2026 : additionner toutes les plateformes ainsi que les locations directes. Ne pas dépasser 90 jusqu’au 31 août, sous peine de basculer dans le régime résidence secondaire.
4. Relire le règlement de copropriété : depuis la loi Le Meur, une assemblée générale peut interdire la location touristique. Le règlement fait foi, quel que soit le plafond municipal.
5. Anticiper la fiscalité : envisager un classement en étoiles pour rester au micro-BIC 50 % au-delà de 15 000 € de recettes ou basculer au réel pour amortir le bien si les charges sont élevées.

Pour un projet d’achat spécifiquement dédié à la courte durée à Nice, la prudence reste de mise. Les quotas restent légaux dans leur principe et peuvent se durcir selon la décision du Conseil d’État attendue à l’automne 2026. Notre analyse sur la rentabilité Airbnb en 2026 détaille le calcul d’un rendement net après loi Le Meur.

Foire aux questions

Quand le plafond de 120 nuitées entre-t-il en vigueur à Nice ?

Le 1er septembre 2026, en application de la délibération du conseil municipal du 19 juin 2026. Jusqu’au 31 août 2026, le plafond reste fixé à 90 nuitées par an. Le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2026, avant un nouveau cadre annoncé pour 2027.

Puis-je dépasser 90 nuitées en juillet ou en août 2026 à Nice ?

Non. Jusqu’au 31 août 2026, la limite reste 90 nuitées par année civile pour une résidence principale à Nice. Dépasser ce seuil requalifie le logement en résidence secondaire, avec obligation de changement d’usage sous peine d’amende jusqu’à 100 000 € par logement.

Le passage à 120 jours concerne-t-il aussi les résidences secondaires ?

Non. Le plafond de 120 jours vise uniquement les résidences principales. Une résidence secondaire ou un investissement locatif reste soumis à autorisation de changement d’usage à Nice, d’une durée maximale de trois ans, avec un renouvellement non automatique.

Faut-il un numéro d’enregistrement à Nice pour louer sur airbnb ?

Oui. Depuis le 20 mai 2026, chaque meublé de tourisme doit disposer d’un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obtenu via le téléservice national Declaloc. Le numéro doit figurer sur toutes les annonces. Les plateformes désactivent automatiquement les annonces sans numéro.

Les quotas par secteur s’appliquent-ils actuellement à Nice ?

Pas en l’état. Le 29 janvier 2026, le tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement le règlement instaurant les quotas, au motif que leur mode de calcul excluait à tort les résidences secondaires. Le dépôt de dossiers dans les quatre zones concernées est suspendu jusqu’au 31 août 2026, dans l’attente de la décision du Conseil d’État.

Quelle fiscalité pour un meublé de tourisme à Nice en 2026 ?

Les revenus relèvent des BIC. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 €) et de 30 % pour un meublé non classé (plafond 15 000 €). Le régime réel permet de déduire les charges et amortissements, souvent avantageux au-delà de 20 000 € de recettes. La loi Le Meur réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente en LMNP.

Qui collecte la taxe de séjour à Nice ?

Sur Airbnb et Booking, la taxe de séjour est collectée automatiquement par la plateforme et reversée à la Ville de Nice. Le propriétaire reste responsable de déclarer le nombre de nuitées louées via le portail municipal. Le barème 2026 va de 0,20 € à 4,90 € par adulte et par nuit selon le classement du logement.

Une conciergerie peut-elle gérer les 120 nuitées à ma place ?

Oui. La responsabilité fiscale et administrative reste toutefois au propriétaire. Le contrat doit préciser qui gère la déclaration Declaloc, la collecte de la taxe de séjour et la relation avec la mairie. En cas de contrôle, c’est presque toujours le propriétaire qui paie l’amende. Nous détaillons ces contours dans conciergerie Airbnb : qui paie l’amende.

Ma copropriété peut-elle interdire la location touristique malgré le plafond de 120 jours ?

Oui. Depuis la loi Le Meur, une assemblée générale de copropriété peut décider d’interdire la location de courte durée à la majorité prévue par la loi. Cette interdiction s’impose au propriétaire, même s’il respecte le plafond municipal. Le règlement de copropriété doit être consulté avant toute mise en location.

L’assouplissement à 120 jours sera-t-il reconduit en 2027 ?

La délibération du 19 juin 2026 est explicite : le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2026. La Ville de Nice a annoncé un nouveau cadre pour 2027, dont le contenu n’est pas connu à ce jour. Un propriétaire prudent doit considérer les 120 jours comme un régime transitoire, sans droit acquis pour l’année suivante.