Airbnb : la cour de cassation ferme la porte aux étudiants qui dépassent les 120 jours

En bref. Le 16 avril 2026, la Cour de cassation a tranché : suivre des études, un cursus universitaire ou un stage ne justifie pas de dépasser le plafond de 120 jours de location en résidence principale. L’arrêt n° 259 FS-B (pourvoi n° 24-22.809, 3e chambre civile) ferme définitivement la brèche que les étudiants-loueurs tentaient d’exploiter pour contourner la règle.

La décision est sans appel. La Cour de cassation vient de fermer la porte à l’argument favori des jeunes loueurs Airbnb parisiens : non, un Erasmus, un semestre à l’étranger ou un stage conventionné ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Pour nous, opérateurs de la courte durée, le message est clair : les trois exceptions qui permettent de passer outre le plafond des 120 jours se comptent désormais sur les doigts d’une main.

Concrètement, qui est concerné, qu’est-ce qui change et comment sécuriser sa stratégie locative après cet arrêt ? On décortique point par point.

Ce qu’a jugé la cour de cassation le 16 avril 2026

L’affaire concerne une étudiante parisienne qui avait mis en location son logement plus de 400 nuits entre 2019 et 2020. Un chiffre qui dépassait largement le plafond alors applicable de 120 jours par an, depuis abaissé à 90 jours par la Ville de Paris. La loueuse invoquait ses études à l’étranger et ses stages pour justifier l’exception prévue au IV de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

La cour d’appel de Paris avait donné raison à l’étudiante, retenant une lecture extensive de la notion d’obligation professionnelle. La Ville de Paris, par la voix de Jacques Baudrier, adjoint au logement, s’était pourvue en cassation. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel en énonçant une définition volontairement étroite : « ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus ».

Traduction pratique : les trois exceptions légales (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure) se lisent désormais stricto sensu. La formation, même diplômante, même à l’étranger, ne rentre dans aucune des trois cases.

Obligation professionnelle : ce qui passe et ce qui ne passe pas

Jusqu’à présent, la jurisprudence laissait une zone grise. Les loueurs-résidents principaux bénéficiaient de l’exception dès qu’ils pouvaient produire un document émanant d’un établissement d’enseignement ou d’une convention de stage. La Cour vient de refermer cette porte. Voici notre lecture consolidée des cas admis et de ceux qui sont désormais exclus.

Situation invoquée	Statut après l’arrêt du 16 avril 2026
Mission professionnelle imposée à l’étranger par un employeur	Admise (obligation professionnelle)
Contrat de travail avec mobilité géographique inscrite	Admise
Hospitalisation ou soins longs hors du domicile	Admise (raison de santé)
Catastrophe naturelle rendant le logement inhabitable	Admise (force majeure)
Cursus universitaire (licence, master, doctorat) à l’étranger	Refusée
Semestre Erasmus ou année de césure	Refusée
Stage conventionné intégré à un cursus	Refusée
Formation continue courte (hors contrat de travail)	Refusée (lecture stricte)

La ligne de partage est désormais nette : pour échapper au plafond, il faut un lien direct avec une activité rémunérée ou une contrainte imposée par un employeur. Un contrat de stage rémunéré, même de six mois, reste insuffisant : c’est l’aspect formatif qui prime juridiquement, pas la rémunération ponctuelle.

Attention aux sanctions. Le dépassement du plafond expose à une amende civile de 10 000 € par logement (pouvant atteindre 15 000 € si dépassement intentionnel ou récidive), à laquelle s’ajoute la restitution intégrale des loyers encaissés au-delà du plafond. Depuis janvier 2026, la plateforme Airbnb peut aussi être mise en cause solidairement. Les communes croisent les données via le numéro d’enregistrement national obligatoire depuis mai 2026.

Cas concret : le piège pour un étudiant parisien

Prenons Julien, 23 ans, étudiant à Sciences Po. Il part un semestre à Berlin dans le cadre de son master et décide de mettre son studio de 22 m² (loué 950 €/mois, boulevard Saint-Germain) sur Airbnb pour financer son séjour. Il loue son bien 150 jours au tarif moyen de 110 €/nuit, soit un revenu brut de 16 500 € sur la période.

Focus. Ce que risque Julien après l’arrêt du 16 avril 2026 : dépassement du plafond de 60 jours (Paris est à 90 jours depuis 2025), soit une amende civile pouvant atteindre 10 000 €. La Ville de Paris peut également exiger la restitution des loyers perçus au-delà du plafond, calculés au prorata : 60 nuits × 110 €, soit 6 600 € supplémentaires à rendre. Total du risque : jusqu’à 16 600 €, soit davantage que le bénéfice de l’opération.

L’arrêt de la Cour rend l’argument du semestre Erasmus inopérant. Julien aurait été mieux inspiré de louer 90 jours maximum ou de basculer vers un dispositif alternatif comme le bail mobilité qui permet une location meublée de 1 à 10 mois à un public en formation, stage ou mutation, sans impacter le quota meublé de tourisme.

Comment sécuriser votre stratégie locative après cet arrêt

Pour les opérateurs et propriétaires-loueurs, le message est opérationnel. Soit vous respectez strictement le plafond de jours applicable dans votre commune (90 ou 120 jours selon délibération locale), soit vous changez de régime. Trois pistes concrètes se dégagent.

Première piste : le passage en résidence secondaire. Si le bien n’est plus votre résidence principale (moins de 8 mois de présence personnelle par an), le plafond de 120 jours saute. En contrepartie, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage dans les communes concernées (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.) et, souvent, compenser par la transformation d’un local commercial en logement.

Deuxième piste : le bail mobilité créé par la loi ELAN. Il vise précisément le public que vous cherchiez à capter via Airbnb : étudiants en stage, apprentis, salariés en mission temporaire. Durée de 1 à 10 mois non renouvelable, pas de dépôt de garantie, pas de plafond de jours. L’inconvénient : un loyer mensuel fixe, moins flexible que le tarif à la nuitée.

Troisième piste : le bail étudiant meublé de 9 mois reconductible. Il permet de capter la demande locative septembre-juin sans toucher aux règles du meublé de tourisme. Combiné à un juillet-août en location saisonnière (soit environ 60 nuits dans la limite du plafond), il offre un mix rentable et sécurisé juridiquement.

Dans tous les cas, la déclaration en mairie reste obligatoire. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un numéro d’enregistrement national devra être affiché sur chaque annonce à compter du 20 mai 2026.

Le contexte de la loi le meur : durcissement global

Cette jurisprudence s’inscrit dans le contexte de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (loi 2024-1039), qui renforce considérablement le pilotage des meublés de tourisme. Passé inaperçue lors de l’examen parlementaire, la décision du 16 avril 2026 accélère la tendance : chaque exception doit désormais répondre à un critère d’interprétation stricto sensu. L’objectif législatif est clair : augmenter l’offre de logements stables en limitant la conversion de résidences principales en meublés touristiques permanents.

En parallèle, le numéro national d’enregistrement (obligatoire depuis le 20 mai 2026) permet aux communes de croiser les déclarations avec les données transmises directement par les plateformes (Airbnb, Booking, etc.). Cette traçabilité rend désormais très difficile le contournement du plafond par simple absence de déclaration officielle.

Synthèse : trois voies légales après l’arrêt du 16 avril 2026

Résumé actionnel. Si vous êtes résident principal propriétaire d’un bien à louer touristiquement, trois routes s’ouvrent : (1) Respecter strictement le plafond local (90 ou 120 jours selon commune, vérifié via délibération) sans invoquer d’exception fallacieuse sur vos études ou stage ; (2) Reclasser en résidence secondaire (implique changement d’usage, souvent compensation immobilière ; zéro plafond jour ensuite) ; (3) Basculer vers bail mobilité ou étudiant meublé (capture la demande étudiante/stage sans quota meublé touristique). Chaque voie a des coûts et délais. Aucune n’échappe à la déclaration obligatoire et à la vérification croisée données/mairie en 2026.

Questions fréquentes

Le plafond de 120 jours s’applique-t-il partout en France ?

Non. Le plafond de 120 jours par année civile est le plafond national défini par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Les communes peuvent, par délibération motivée, abaisser ce seuil à 90 jours : Paris l’a fait au 1er janvier 2025, d’autres villes tendues suivent. Avant de louer, vérifiez la délibération en vigueur dans votre commune.

Un stage rémunéré compte-t-il comme obligation professionnelle ?

Non. C’est précisément le point tranché par la Cour de cassation le 16 avril 2026. Même rémunéré, un stage intégré à un cursus scolaire ou universitaire relève de la formation, pas de l’exercice professionnel. Seul un contrat de travail (CDI, CDD, intérim) ou une mission imposée par un employeur peut justifier l’exception.

Quelles preuves fournir pour invoquer l’obligation professionnelle ?

Contrat de travail avec clause de mobilité, ordre de mission signé par l’employeur, avenant d’affectation temporaire, attestation RH. La preuve doit démontrer une contrainte imposée, pas un choix personnel. Un entrepreneur indépendant peut aussi justifier son exception par un contrat client nécessitant sa présence physique dans une autre ville.

Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du plafond ?

Amende civile jusqu’à 10 000 € par logement (pouvant être portée à 15 000 € dans certains cas), restitution des loyers perçus au-delà du plafond. Depuis janvier 2026, la plateforme peut aussi être mise en cause solidairement possible de la plateforme d’intermédiation. Les communes disposent d’agents assermentés qui croisent les données Airbnb transmises par la plateforme avec le fichier des déclarations.

Comment savoir si ma commune applique 90 ou 120 jours ?

Consultez le site officiel de votre mairie ou appelez le service urbanisme. Le portail service-public.fr recense la liste des communes avec déclaration préalable obligatoire : Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse, Tours. Dans ces villes, le plafond abaissé à 90 jours est devenu la norme.

La décision concerne-t-elle aussi la sous-location touristique ?

Oui, indirectement. L’étudiante était locataire, pas propriétaire. Elle sous-louait son logement sur Airbnb. La Cour n’a pas distingué selon le statut du loueur : le plafond de 120 jours s’applique dès qu’il s’agit d’une résidence principale déclarée comme meublé de tourisme. Pour les locataires souhaitant sous-louer, l’autorisation écrite du bailleur reste le prérequis obligatoire, comme le rappelle notre guide Airbnb complet.

Peut-on encore espérer un revirement ?

Peu probable à court terme. L’arrêt est publié au Bulletin (FS-B), ce qui signale une volonté de la Cour d’en faire une jurisprudence de principe. Seul un amendement législatif pourrait élargir la notion d’obligation professionnelle. La tendance politique depuis la loi Le Meur va dans le sens inverse : durcissement des règles, extension des contrôles, alignement progressif avec la location longue durée.