Airbnb à Bordeaux 2026 : 90 nuitées depuis le 1er janvier, ce qui change

L’essentiel en 30 secondes. Bordeaux a voté le 8 juillet 2025 le passage à 90 nuitées par an pour les résidences principales, applicable depuis le 1er janvier 2026. Le changement d’usage avec compensation est obligatoire pour toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme. Amende dépassement 90 nuits : 15 000 €. Défaut d’enregistrement : 10 000 €. Taxe de séjour non classé : 5 % du prix HT plafonné à 4,90 €/nuit. La mairie Hurmic contrôle serré depuis mars 2026, avec recoupement automatique via le téléservice national.

Bordeaux, longtemps considérée comme une ville « souple » sur la LCD, a basculé. La délibération du 8 juillet 2025 rejoint Paris, Lyon et Marseille au club des villes à 90 nuitées. Pour les propriétaires bordelais, le mode d’emploi change radicalement. Nous détaillons ici la réglementation Airbnb Bordeaux 2026 pas à pas, avec un cas concret chiffré aux Chartrons, les sanctions réelles et les alternatives qui restent viables.

Bordeaux : le vote du 8 juillet 2025 qui change tout

Le mardi 8 juillet 2025, le conseil municipal de Bordeaux (majorité écologiste de Pierre Hurmic) a voté une délibération abaissant à 90 jours par année civile le plafond de location des résidences principales via des plateformes de type Airbnb. Cette décision s’appuie sur l’article L324-1-1 du Code du tourisme, tel que modifié par la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024, qui autorise les communes en zone tendue à passer de 120 à 90 jours par simple délibération.

Entrée en vigueur : 1er janvier 2026. Depuis cette date, votre résidence principale bordelaise ne peut plus être louée que 90 nuitées maximum sur l’année civile. Airbnb, Booking, Abritel et les autres plateformes doivent bloquer automatiquement l’annonce lorsque le compteur est atteint. Les compteurs sont réinitialisés au 1er janvier de chaque année.

Cette bascule concerne toute la commune de Bordeaux intra-muros. Les communes périphériques de la métropole (Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Le Bouscat) restent pour l’instant à 120 nuitées, sauf si elles délibèrent à leur tour.

Enregistrement obligatoire et numéro à 13 chiffres

Bordeaux a mis en place son propre téléservice d’enregistrement dès 2019. Depuis le 20 mai 2026, ce système bascule sur le téléservice national unifié déployé par la loi Le Meur. Le principe reste identique : chaque meublé de tourisme doit disposer d’un numéro à 13 chiffres, obligatoirement affiché sur chaque annonce publiée sur les plateformes.

La procédure prend 15 à 20 minutes en ligne. Il faut renseigner l’adresse exacte, la surface, le nombre de pièces, le statut du bien (résidence principale ou secondaire), et joindre un justificatif de domicile récent. Pour une résidence principale, le numéro est délivré immédiatement. Pour une résidence secondaire, il ne sera généré qu’après obtention préalable du changement d’usage, qui prend en pratique 3 à 6 mois à Bordeaux.

Résidence secondaire à Bordeaux : le changement d’usage avec compensation

Comme Paris et Lyon, Bordeaux est classée en zone tendue au sens de l’article 232 du Code général des impôts. À ce titre, la ville applique le régime de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation : transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose une autorisation formelle de changement d’usage, assortie d’une obligation de compensation.

Concrètement, pour convertir 40 m² d’habitation en meublé touristique permanent, il faut compenser en transformant 40 m² de local commercial en logement, dans le même secteur géographique. Cette compensation est doublée dans l’hypercentre (secteurs de la Bourse, Saint-Pierre, Sainte-Croix, Saint-Michel, Triangle d’Or), où la pression sur le logement est maximale.

Le prix moyen des droits de commercialité à Bordeaux en 2026 s’établit ainsi :

• Hypercentre (compensation doublée) : 180 à 280 €/m²
• Chartrons, Bacalan, Saint-Michel : 130 à 200 €/m²
• Périphérie intra-muros (Nansouty, Caudéran) : 90 à 140 €/m²

Pour un studio de 30 m² aux Chartrons, la facture de compensation atteint 4 000 à 6 000 euros, à quoi s’ajoutent les frais de dossier (environ 2 500 euros) et les honoraires d’accompagnement si nécessaire. Beaucoup moins cher qu’à Paris, mais loin d’être neutre dans un business plan.

Cas concret chiffré : Camille aux chartrons, t2 de 42 m² acheté 245 000 euros

Camille a acheté fin 2024 un T2 de 42 m² rue Notre-Dame (Chartrons) à 245 000 euros, résidence secondaire. Son business plan initial (avant délibération du 8 juillet 2025) prévoyait 210 nuits par an à 108 euros la nuit moyenne, soit 22 680 euros bruts annuels. Rendement affiché : 9,3 % brut.

En 2026, la donne change. Comme il s’agit d’une résidence secondaire, il faut le changement d’usage avec compensation. Compensation Chartrons (non doublée) : 42 m² à 160 €/m² = 6 720 euros. Frais dossier et honoraires : 3 200 euros. Coût total d’entrée : 9 920 euros.

La procédure prend 5 mois. Une fois obtenue, l’exploitation est légale sans limite de nuits (le plafond 90 nuitées ne concerne QUE les résidences principales). Résultat exploitation 2026 :

• Chiffre d’affaires brut : 20 800 euros (retour taux d’occupation 78 % au lieu de 82 % prévu, saison basse plus faible)
• Charges (ménage, plateforme, taxe séjour, assurance, gestion, entretien) : 8 300 euros
• Résultat net avant impôt : 12 500 euros
• Rendement net brut : 5,1 %

Camille récupère les 9 920 euros de compensation en 9,5 mois d’exploitation. Le projet reste viable, mais la marge est plus fine qu’espérée. Le point clé : sans le changement d’usage, l’activité était totalement illégale, avec un risque de 15 000 € d’amende par an minimum.

Sanctions à Bordeaux : le régime national plus les contrôles municipaux

Depuis mars 2026, la Ville de Bordeaux a créé une brigade dédiée de 8 agents assermentés pour les contrôles LCD. Recoupement automatique avec le fichier cadastral, les données plateformes et les signalements syndics. Les amendes sont celles prévues par la loi Le Meur, avec un barème identique à Paris et Lyon.

Infraction	Amende	Base légale
Dépassement 90 nuitées (résidence principale)	15 000 €	Article L324-1-1 Code du tourisme
Défaut de numéro d’enregistrement	10 000 €	Loi Le Meur art. 3
Faux numéro ou fausse déclaration	20 000 €	Loi Le Meur art. 3
Absence de changement d’usage (résidence secondaire)	50 000 € par infraction, plafond 100 000 €	Article L651-2 CCH
Non-respect règles copropriété	Dommages-intérêts + restitution obligatoire	Loi Le Meur art. 26

Au premier semestre 2026, Bordeaux a instruit 145 dossiers, dont 68 sanctions effectives pour un total de 420 000 euros d’amendes. Le montant moyen par dossier avoisine 6 200 euros. Bien en dessous de Paris, mais avec une accélération marquée depuis le déploiement du téléservice national en mai.

Taxe de séjour bordeaux 2026 : 5 % avec plafond à 4,90 euros/nuit

Pour un meublé de tourisme non classé, Bordeaux applique 5 % du prix HT de la nuit par personne, plafonné à 4,90 euros par personne et par nuit. Ce plafond est atteint dès qu’une nuit dépasse 98 euros HT par personne, ce qui arrive fréquemment aux Chartrons, dans le Triangle d’Or ou Saint-Pierre.

Pour un meublé classé, le tarif redevient forfaitaire et bien plus léger :

• Meublé 1 étoile : 0,75 €/nuit/personne
• Meublé 3 étoiles : 1,80 €/nuit/personne
• Meublé 5 étoiles : 4,10 €/nuit/personne

Le classement Atout France est rentable dès 70 nuits par an à Bordeaux. Nous détaillons la procédure dans notre guide du classement meublé de tourisme.

Bordeaux vs paris, lyon, marseille, annecy

Ville	Plafond résidence principale	Changement d’usage secondaire	Coût compensation moyen (30 m²)
Paris	90 nuits (depuis 2025)	Compensation doublée arrondissements centraux	15 000 à 25 000 €
Lyon	90 nuits (depuis 01/01/2026)	Compensation par arrondissement	6 000 à 12 000 €
Bordeaux	90 nuits (depuis 01/01/2026)	Compensation doublée hypercentre	4 000 à 8 000 €
Marseille	90 nuits (depuis 2025)	Compensation dès 1er m² en zone tendue	3 500 à 7 000 €
Grand Annecy	120 nuits (inchangé)	Quotas drastiques (2 660 autorisations max)	Système différent (quotas)

Bordeaux se situe dans la moyenne haute des grandes métropoles. Nettement moins cher que Paris, mais nettement plus contraint que les villes moyennes de la façade atlantique (La Rochelle, Nantes, Bayonne) qui n’ont pas encore délibéré à 90 nuitées.

Trois alternatives légales à Bordeaux

Alternative 1 : le bail mobilité

Bail meublé de 1 à 10 mois non renouvelable pour étudiants, stagiaires, salariés en mission. À Bordeaux, la demande est forte (Kedge, INSEEC, hôpital Pellegrin, ENSAM, campus Talence). Loyer typique T2 aux Chartrons : 900 à 1 100 €/mois. Rentabilité brute annuelle 4,7 à 5,5 %, sans plafond de jours et avec une gestion très allégée. Notre comparatif bail mobilité vs meublé de tourisme détaille les cas gagnants.

Alternative 2 : la location meublée longue durée (LMNP)

Bail meublé classique 12 mois (9 mois étudiant). Statut LMNP au réel avec amortissements très efficaces à Bordeaux. Un T2 aux Chartrons à 1 000 €/mois génère 12 000 euros/an brut, avec un TRI net LMNP qui rejoint souvent celui d’un Airbnb bien géré, en éliminant les risques de dépassement plafond, les charges de rotation et les sinistres locataires.

Alternative 3 : 90 nuits résidence principale + colocation longue durée

Combo classique : 90 nuits sur les mois de forte affluence (été, foire de printemps, grands événements du Bassin d’Arcachon), puis mise en colocation le reste de l’année via bail meublé 9 mois pour étudiants. Ce montage suppose de vivre effectivement dans le logement au moins 8 mois par an. Bien encadré, il double les revenus par rapport à un simple bail meublé annuel.

FAQ airbnb bordeaux 2026

La délibération du 8 juillet 2025 s’applique-t-elle rétroactivement aux annonces existantes ?

Non. Le plafond de 90 nuitées ne s’applique qu’aux locations effectuées depuis le 1er janvier 2026. Les nuits louées en 2025 (jusqu’à 120) ne sont pas comptabilisées dans le nouveau plafond. En revanche, les obligations d’enregistrement et le calcul annuel des nuits partent à zéro chaque 1er janvier.

Comment la ville de bordeaux vérifie-t-elle mes nuits ?

Depuis mai 2026, le téléservice national reçoit automatiquement les nuits déclarées par Airbnb, Booking, Abritel et Vrbo. La Ville accède à ces données en temps quasi réel. Un compteur cumulé s’affiche pour chaque bien enregistré. Passé 90 nuits, la plateforme bloque techniquement l’annonce.

Ma résidence secondaire à Arcachon est-elle concernée par le plafond bordelais ?

Non. La délibération bordelaise ne concerne que la commune de Bordeaux intra-muros. Arcachon applique son propre régime (120 nuits, avec quotas depuis 2024). Les communes limitrophes (Mérignac, Pessac, Bègles, Talence) restent aussi à 120 nuits pour l’instant.

Que se passe-t-il si je dépasse 90 nuits sans le savoir ?

La plateforme bloque techniquement l’annonce dès le 90e réservation confirmée. Vous ne pouvez donc pas dépasser sans le savoir sauf montages multi-plateformes (Airbnb + Abritel avec des voyageurs qui ne passent pas par la plateforme). Ces montages sont considérés comme frauduleux et sanctionnés à 15 000 euros minimum.

Combien de temps prend un dossier de changement d’usage à Bordeaux ?

En pratique 3 à 6 mois. Le délai de traitement s’est allongé depuis la délibération de juillet 2025 en raison du nombre de dossiers déposés. Les résidences en zone doublement compensée (hypercentre) prennent plus de temps que les zones simples.

Une copropriété bordelaise peut-elle interdire la LCD ?

Oui, depuis la loi Le Meur (article 26 modifié de la loi du 10 juillet 1965) et sa validation par le Conseil constitutionnel (QPC 2025-1186 du 19 mars 2026), une copropriété peut voter l’interdiction de la LCD à la double majorité de l’article 25.

La règle 90 nuitées inclut-elle les week-ends loués ponctuellement à un proche ?

Techniquement oui si vous facturez, même symboliquement, et déclarez la location sur une plateforme. En revanche, un hébergement gratuit d’un membre de la famille n’est pas compté. La bascule commercial/non commercial se joue sur l’existence d’une contrepartie financière.

Ce qu’il faut retenir

Bordeaux 2026 n’est pas Bordeaux 2022. La délibération du 8 juillet 2025 aligne la ville sur Paris, Lyon et Marseille. Résultat : un plafond bas pour les résidences principales, un ticket d’entrée réel (mais raisonnable) pour les résidences secondaires via le changement d’usage.

Deux profils gagnent en 2026 : les propriétaires qui optent pour le changement d’usage complet et acceptent un ROI de 12 à 18 mois sur la compensation, et ceux qui basculent en bail mobilité ou LMNP longue durée en visant les publics étudiants et professionnels très nombreux à Bordeaux.

Ceux qui ignorent la nouvelle règle prennent en pratique deux amendes cumulables (défaut d’enregistrement + dépassement plafond), soit 25 000 euros par dossier. Le seuil de rentabilité est facilement dépassé par les sanctions.