Sous-louer sur Airbnb, c’est possible. Mais pas sans trois conditions majeures : l’accord écrit du bailleur, le respect du plafond de 120 jours par an pour votre résidence principale (réduit à 90 jours à partir de 2027), et le respect des plafonds de loyer définis par la loi. Ignorer ces règles ? Résiliation du bail, restitution de tous les revenus perçus, amendes.
- Accord écrit du bailleur obligatoire, sinon résiliation du bail et restitution des revenus
- Limite 120 jours/an pour résidence principale (90 jours à partir de 2027)
- Loyer Airbnb au m² ne doit pas dépasser votre loyer principal au m²
- Déclaration fiscale obligatoire (micro-BIC jusqu’à 77 700 €/an)
- Numéro d’enregistrement obligatoire dès mai 2026 sur plateforme nationale
L’accord écrit du bailleur : non négociable
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : vous n’avez pas le droit de sous-louer sans permission écrite du bailleur. Point final. Ce n’est pas une coutume, c’est une obligation légale. L’accord doit porter sur deux points : le fait de sous-louer et le montant du loyer proposé. Voici comment obtenir cette autorisation en pratique.
Pourquoi le bailleur doit-il approuver le loyer ? Parce que la loi l’interdit de dépasser le votre. Vous payez 800 €/mois pour 40 m² ? Le bailleur examinera que vous ne demandez pas plus de 20 €/m². Moins la chambre que vous sous-louez, plus le m² autorisé baisse.
Comment obtenir cet accord ? Lettre recommandée avec avis de réception au bailleur ou à son gestionnaire. Mentionnez : loyer proposé, durée de la sous-location, identité complète du sous-locataire, usage (meublé touristique via Airbnb). Le bailleur a 1 à 2 mois pour répondre. Silence n’égale pas accord.
Le plafond de 120 jours : règle d’or 2026
Vous pouvez louer votre résidence principale sur Airbnb maximum 120 jours par an en 2026. Après le 1er janvier 2027, ce plafond tombe à 90 jours. Aucune flexibilité : dépasser = sous-location non autorisée, même avec l’accord du bailleur.
Ces 120 jours se calculent sur l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Chaque nuit compte. Un séjour de 7 nuits = 7 jours consommés. Le 121e jour, la plateforme Airbnb peut vous suspendre et vous êtes en violation du droit français.
Pourquoi cette limite ? Elle vise à préserver le logement à usage résidentiel. Au-delà, la location devient commerciale et nécessite un cadre fiscal complètement différent (LMNP, commerçant déclaré). Pour un particulier, 120 jours, c’est à peu près 10 jours par mois. Sachant qu’Airbnb tourne à 65 % d’occupation moyenne en France, vous encaisserez les revenus d’un petit travail d’appoint.
Loyer et calcul au m²
Le montant que vous fixez sur Airbnb ne doit pas dépasser celui du loyer que vous payez à votre bailleur, au prorata de la surface.
Cas concret : vous louez un 45 m² meublé à 900 €/mois. Vous sous-louez une chambre de 12 m² sur Airbnb. Loyer de référence au m² : 900 ÷ 45 = 20 €/m². Chambre : 12 × 20 = 240 €/mois maximum. Si vous posez 250 €/mois sur Airbnb, vous violez l’article 8.
Sur Airbnb, on fixe en général des tarifs à la nuit, pas au mois. Comment convertir ? Prenez votre plafond mensuel (240 € dans l’exemple) et divisez par 30 jours : 240 ÷ 30 = 8 €/nuit maximum. Si vous mettez 10 €/nuit, vous êtes hors-jeu.
Soyez précis dans vos calculs avant de demander l’autorisation au bailleur. Il comparera. Dépasser le plafond expose à : restitution des loyers surperçus, dommages-intérêts, résiliation du bail.
Tableau : autorisation, durée, tarif
| Élément | Votre obligation | Conséquence si non-respect |
|---|---|---|
| Accord écrit du bailleur | OBLIGATOIRE avant toute annonce Airbnb | Résiliation du bail, restitution 100% des revenus |
| Plafond de 120 jours/an (résidence principale) | À ne pas dépasser en 2026 | Airbnb suspend, vous êtes en infraction légale |
| Plafond de 90 jours/an (à partir de 2027) | Nouvelle limite légale | Résiliation, amendes, poursuites du bailleur |
| Loyer au m² ≤ loyer principal au m² | Vérifier avant de fixer le tarif Airbnb | Restitution du surplus, dommages-intérêts |
| Numéro d’enregistrement (à partir de mai 2026) | Demander sur plateforme nationale | Suppression de l’annonce, interdiction de louer |
Déclaration fiscale : micro-BIC jusqu’à 77 700 €
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). En 2026, le plafond du micro-BIC pour un meublé non classé tombe à 15 000 € (83 600 € pour un meublé classé) avec un abattement de 30 % au lieu de 50 %. Au-delà, le régime réel s’impose. Notre guide de la fiscalité Airbnb 2026 détaille les calculs et le seuil à partir duquel basculer. Cela signifie : l’administration vous applique un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur vos revenus de sous-location.
Exemple : vous générez 6 000 € via Airbnb sur 120 jours. Revenu imposable = 6 000 × 50 % = 3 000 €. C’est un régime simplifié, pas d’obligation comptable de détail.
Dès 77 701 €, vous basculerez en régime réel avec obligations comptables complètes. La déclaration se fait sur le site impots.gouv.fr en section LMNP. Dès vos premiers revenus, même 100 €, vous devez déclarer.
Autre obligation : cotisations sociales. En LMNP, vous payez les cotisations sociales du travailleur indépendant (24 % environ du revenu net). Pas de sécurité sociale « gratuite » pour ces revenus supplémentaires.
Enregistrement obligatoire : le changement de mai 2026
À partir du 20 mai 2026, tous les meublés touristiques en France, y compris ceux loués sur Airbnb, devront s’inscrire sur un téléservice national unique. Vous recevrez un numéro d’enregistrement. Passé cette date, sans ce numéro, votre annonce Airbnb sera supprimée de la plateforme.
Cette nouvelle règle vise à donner de la visibilité aux mairies sur l’ampleur de la location courte durée. Certaines villes sont déjà saturées (Paris, Lyon, Bordeaux). L’enregistrement peut être un première étape vers des quotas municipaux plus stricts.
Procédure : accès au portail DGCCRF, remplissage du formulaire (adresse du bien, surface, nb de lits, durée estimée de location annuelle, données du propriétaire). Gratuit. Compter 2 semaines pour obtenir le numéro.
Cas concret : Marc, 35 ans, 50 m² à Toulouse
Cas chiffré : Marc loue un T2 de 50 m² à Toulouse pour 750 €/mois. Il veut sous-louer une chambre de 10 m² sur Airbnb. Loyer au m² : 750 ÷ 50 = 15 €/m². Chambre : 10 × 15 = 150 €/mois max = 5 €/nuit.
Marc demande l’accord écrit à son bailleur (lettre recommandée). Il propose : sous-location de 10 m² à 5 €/nuit via Airbnb, max 120 jours/an. Bailleur valide.
Estimation annuelle : 5 €/nuit × 30 nuits/mois × 4 mois = 600 €/an. En micro-BIC, impôt sur 300 € (600 × 50 %). Cotisations : 300 × 24 % = 72 €. Résultat net estimé : 528 € après fiscalité pour 4 mois de travail.
Risques évités : Marc déclare auprès de la DGCCRF (enregistrement mai 2026), ne dépasse jamais 120 jours, ne fixe jamais au-delà de 5 €/nuit. Il reste dans le cadre légal.
Rôle de l’assurance : Marc informe aussi son assureur habitation. Certains contrats refusent la location touristique, d’autres la tolèrent jusqu’à 120 jours. Sans cette info, sinistre = refus d’indemnisation.
Zones grises et jurisprudence mouvante
Le cadre légal existe, mais les tribunaux affinent encore les limites. Quelques points où la jurisprudence évolue :
Refus du bailleur : Peut-il refuser arbitrairement ? Non, il doit avoir un motif sérieux. Mais la cour de cassation tolère un large pouvoir discrétionnaire au bailleur en pratique. Refus = difficile à contester sauf clause du bail qui l’interdit explicitement.
Résidence secondaire vs résidence principale : Le plafond 120 jours s’applique à la résidence principale. Votre résidence secondaire ? Pas de plafond de jours, mais autres règles (taxes d’habitation, declarations municipales). Vérifier avec votre mairie.
Meublé vs vide : L’article 8 s’applique à tout bail d’habitation, meublé ou vide. Mais en meublé touristique, certaines villes appliquent des règles locales plus strictes (jours max annuels, enregistrement municipal obligatoire avant 2026).
FAQ
Je commence airbnb sans accord du bailleur, je déclare après. risque ?
Oui, risque très élevé. Le bailleur qui découvre une annonce Airbnb sans son accord peut : 1) demander immédiatement la résiliation judiciaire du bail, 2) obtenir la restitution de 100 % des revenus Airbnb, 3) demander dommages-intérêts. La procédure au tribunal peut durer 6-18 mois. Entre-temps, vous restez locataire mais vous avez violé le contrat. Pas de « bonne volonté » qui sauve.
Mon bailleur refuse l’accord sans raison. recours ?
Difficile. L’article 8 ne définit pas les motifs légitimes de refus. La cour de cassation juge que le bailleur a une liberté presque entière. Seule issue : négocier (proposition meilleure, garantie, augmentation loyer) ou chercher un autre logement. Pas de recours contentieux réaliste.
120 jours : 7 séjours de 17 nuits ou 120 nuits dispersées ?
120 nuits calendaires, peu importe la dispersion. Un séjour de 17 nuits = 17 jours consommés. Trois séjours de 40 nuits chacun = 120 jours atteints. Le 121e jour (quelle que soit la date dans l’année), vous êtes hors limite.
Je dois enregistrer la chambre sur DGCCRF ou c’est à Airbnb de le faire ?
C’est votre responsabilité. Airbnb peut demander l’enregistrement lors de la création de l’annonce (à partir de mai 2026), mais le dépôt officiel du formulaire et la conservation du numéro d’enregistrement incombent au propriétaire. Airbnb n’est qu’un intermédiaire.
Sinistre (dégât d’eau chez le sous-locataire airbnb). assurance couvre ?
Ça dépend de votre contrat d’assurance habitation. Certains contrats refusent purement toute location courte durée. D’autres l’acceptent jusqu’à 90 ou 120 jours. Déclarez AVANT la première nuit, sinon refus d’indemnisation garanti. Vérifiez aussi : franchise, limite de couverture, responsabilité du locataire vs bailleur.
Je dépasse 120 jours par erreur. comment régulariser ?
Trop tard pour l’année. Vous êtes en infraction. Déclarez auprès de la DGCCRF (transparent plutôt que découvert par audit). Vous devrez reclasser les revenus en régime réel (plus d’impôts), payer les arriérés cotisations sociales. Mieux vaut arrêter avant le 120e jour et accepter un peu de revenu non exploité.
