PLF 2027 et amortissement LMNP meublé de tourisme : la fin de l’avantage fiscal ?

En résumé : le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, veut plafonner l’amortissement LMNP à 1,5 % de la valeur du bien et 5 000 € par an pour les meublés de tourisme (contre 2,5 % et 7 000 € pour les meublés classiques). Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale est allée plus loin : elle a voté la suppression pure et simple de cet amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027. Les débats en séance publique ont débuté le 13 octobre. Pour les propriétaires déjà installés, les biens achetés avant 2027 seraient épargnés – pour l’instant.

Le gouvernement a dégainé. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les abattements micro-BIC ont déjà été rabotés. La loi de finances pour 2025 a réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Le PLF 2027 ajoute une couche : plafonner – voire supprimer – la déduction d’amortissement en régime réel. Pour les propriétaires de meublés de tourisme, c’est le troisième tour de vis fiscal en moins de trois ans.

Nous vous proposons un décryptage pragmatique : ce qui change, qui est concerné, combien ça coûte, comment anticiper. Avec un cas concret chiffré et le calendrier parlementaire à jour au 14 octobre 2026.

Avant de comprendre le PLF 2027, le rappel sur l’amortissement LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel repose sur un mécanisme simple : vous déduisez de vos loyers l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, honoraires de gestion) et un amortissement comptable de votre bien et de son mobilier. Résultat : un résultat fiscal souvent proche de zéro, parfois négatif, pendant des années.

L’amortissement du bâti se calcule sur la valeur du bien hors terrain (le foncier ne s’amortit pas), ventilée par composants (gros œuvre, menuiseries, toiture, équipements). Les taux pratiqués varient de 2 % à 4 % selon les composants, avec une moyenne autour de 2,5 % par an sur l’ensemble du bâti. Pour un appartement acheté 200 000 € dont 20 % de terrain, on amortit donc environ 160 000 € sur 25 à 40 ans, soit entre 4 000 € et 6 400 € par an.

C’est précisément cet avantage que le gouvernement veut raboter.

Article 7 du PLF 2027 : la proposition initiale du gouvernement

Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, consacre son article 7 à l’amortissement des biens loués meublés sous régime réel. Deux plafonds distincts selon la nature de la location.

Type de location meublée	Plafond en % de la valeur du bien	Plafond annuel par foyer fiscal
Meublé classique (résidence principale du locataire, bail d’habitation, bail mobilité, bail étudiant)	2,5 %	7 000 €
Meublé de tourisme (location saisonnière, Airbnb, Booking, Abritel)	1,5 %	5 000 €
Résidences services pour étudiants, jeunes en formation, personnes âgées ou handicapées	Hors plafond	Hors plafond

Deuxième verrou : le report des amortissements non déduits. Aujourd’hui, un propriétaire LMNP peut reporter sans limite de temps les amortissements qu’il n’a pas pu déduire, parce que son résultat fiscal est devenu négatif. Le PLF 2027 supprime ce report pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027. Les amortissements déjà en stock avant cette date resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du résultat imposable annuel.

L’objectif affiché par Bercy : rapprocher la fiscalité du LMNP de celle de la location nue, où l’amortissement n’existe pas. Et pousser les propriétaires vers la location longue durée, dans un contexte de pénurie de logements. Selon le Conseil des prélèvements obligatoires, la déduction d’amortissement du bâti en meublé coûtait environ 450 millions d’euros par an à l’État en 2025.

8 octobre 2026 : la commission des finances durcit encore le texte

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté deux amendements qui recentrent le durcissement sur les meublés de tourisme.

Amendement I-CF1588 (Guillaume Kasbarian, EPR) : les meublés loués en résidence principale, les baux mobilité et les logements destinés aux étudiants, jeunes en formation ou apprentis sortent du plafond d’amortissement. L’objectif revendiqué : ne pas pénaliser les étudiants, salariés en mobilité et actifs qui louent meublé pour des raisons pratiques. Le report illimité des amortissements serait également maintenu pour ces catégories.

Amendement I-CF776 (Iñaki Echaniz, PS) : pour les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027, la déduction d’amortissement serait purement et simplement supprimée en régime réel. Les biens achetés avant 2027 resteraient sous les plafonds du gouvernement (1,5 % et 5 000 €). Le texte vise le flux, pas le stock.

Attention au statut de ces amendements. Le 9 octobre, la commission des finances a rejeté la partie « recettes » du PLF 2027 dans son ensemble. Les amendements adoptés en commission ne sont donc pas repris dans le texte débattu en séance publique à partir du 13 octobre. Les députés doivent redéposer leurs amendements en séance pour qu’ils soient votés. Rien n’est joué.

Troisième amendement notable, également signé Echaniz : les chambres d’hôtes retrouveraient un abattement micro-BIC à 71 %, contre 50 % aujourd’hui. Un retour à la situation d’avant la loi Le Meur.

Cas concret : Julie, 185 000 € à Lyon 3e

Julie, cadre à Lyon, a acheté en 2026 un studio de 28 m² dans le 3e arrondissement pour 185 000 €, meublé pour 8 000 €. Elle le loue en meublé de tourisme sur Airbnb hors des périodes où elle l’occupe. Son loyer annuel brut : 18 500 €, taxe de séjour reversée exclue.

Elle a choisi le régime réel pour amortir son bien. Décomposition : 20 % de terrain non amortissable, soit 148 000 € de bâti amortissable à un taux moyen de 2,5 % par an, soit 3 700 € d’amortissement bâti annuel. Plus 1 142 € d’amortissement mobilier par an (sur 7 ans). Total amortissements : 4 842 €.

Scénario	Amortissement bâti déductible	Résultat fiscal estimé	Impôt + prélèvements sociaux (TMI 30 %)
Règles actuelles (jusqu’au 31/12/2026)	3 700 €	0 € (après charges et amortissements)	0 €
PLF 2027 version gouvernement (bien acheté avant 2027)	Plafonné à 1,5 % × 148 000 = 2 220 € (plafond 5 000 € non atteint)	Environ 1 480 € imposable	Environ 613 €
PLF 2027 version Echaniz (bien acheté dès 2027)	0 € sur le bâti	Environ 3 700 € imposable	Environ 1 532 €

Pour Julie, dont le bien a été acheté en 2026, l’impact dépendra du texte final : entre 0 € d’impôt (règles actuelles) et 613 € par an (version gouvernementale). Si elle avait acheté en 2027 dans l’hypothèse où l’amendement Echaniz passe, elle paierait 1 532 € par an de plus – environ 10 % de son chiffre d’affaires.

Sur 20 ans d’exploitation, cela représente entre 12 000 € et 30 000 € d’imposition supplémentaire selon le scénario retenu. À quoi il faut ajouter la réintégration des amortissements à la revente, déjà votée en loi de finances 2025.

Calendrier parlementaire : où en est le texte au 14 octobre 2026 ?

Le PLF 2027 suit le circuit classique de la loi de finances dans un contexte politique tendu. Voici les étapes à surveiller.

Date	Étape	Statut
1er octobre 2026	Présentation du PLF 2027 en Conseil des ministres	Fait
8 octobre 2026	Vote en commission des finances AN : amendements Kasbarian et Echaniz adoptés	Fait
9 octobre 2026	Rejet de la partie « recettes » du PLF 2027 par la commission	Fait
12 octobre 2026	L’UNPLV (Airbnb, Abritel, Leboncoin, CléVacances) demande le retrait des dispositions visant les meublés de tourisme	Fait
13 octobre 2026	Début des débats en séance publique à l’Assemblée nationale	En cours
Fin octobre – novembre 2026	Première lecture AN, puis Sénat	À venir
Mi-décembre 2026	Commission mixte paritaire ou nouvelle lecture, vote final	À venir
Fin décembre 2026	Promulgation de la loi de finances pour 2027	À venir

En pratique, les mesures sur l’amortissement LMNP seront certainement modifiées entre octobre et décembre. Trois scénarios sont possibles.

Scénario 1 – maintien du texte gouvernemental. Plafond 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme, 2,5 % et 7 000 € pour les meublés classiques. C’est le plus probable si l’exécutif tient tête aux amendements de commission.

Scénario 2 – suppression totale pour les biens achetés à partir de 2027. Si l’amendement Echaniz passe en séance, les investisseurs qui achètent en 2027 ou après perdent complètement l’amortissement bâti. Les anciens biens restent sous les plafonds du gouvernement.

Scénario 3 – retrait pur et simple. Sous la pression de l’UNPLV, des professionnels du tourisme et des stations de montagne, l’exécutif peut reculer. Peu probable, mais pas impossible : la loi Le Meur avait déjà épuisé une bonne partie du capital politique sur le sujet.

Clause grand-père : qu’est-ce qui change pour les propriétaires déjà installés ?

C’est la question qui revient le plus : si j’ai acheté avant 2027, suis-je concerné ? La réponse dépend du scénario final.

Dans la version gouvernementale, tous les propriétaires LMNP sont touchés dès l’exercice fiscal 2027, qu’ils aient acheté il y a dix ans ou en décembre 2026. Les plafonds s’appliquent au flux annuel d’amortissement, pas à la date d’acquisition. En revanche, les amortissements déjà reportés sur les exercices antérieurs à 2027 restent utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du résultat imposable annuel.

Dans la version Echaniz, les biens achetés avant le 1er janvier 2027 restent sous les plafonds du gouvernement (1,5 % et 5 000 €). Seuls les acheteurs post-2027 perdent complètement l’amortissement. C’est une clause grand-père partielle : elle protège les investisseurs existants sans leur garantir la totalité des règles actuelles.

Point d’alerte identifié par les professionnels du droit fiscal : la rédaction de l’amendement Echaniz vise la date d’acquisition, tandis que l’exposé des motifs mentionne la nouvelle location. Que se passe-t-il pour un bien acheté en 2025, loué en bail classique jusqu’en 2027, puis basculé en meublé de tourisme en 2028 ? Le texte n’est pas clair. Attendre la rédaction finale avant toute décision patrimoniale.

Comment anticiper concrètement

Trois profils, trois stratégies possibles.

Vous êtes déjà LMNP meublé de tourisme. Pas de panique. Si le texte gouvernemental passe tel quel, vous perdez une partie de la déduction annuelle tout en gardant votre régime et votre stock d’amortissements reportés. Dans l’immédiat, trois leviers : classer votre meublé pour conserver l’abattement micro-BIC à 50 % (contre 30 % non classé) et plafond à 77 700 €, basculer en bail mobilité ou étudiant sur l’intersaison si l’emplacement s’y prête. Autre piste : envisager le passage en LMP (loueur en meublé professionnel) si vos recettes dépassent 23 000 € et plus de 50 % des revenus du foyer. Le LMP n’est pas touché par les plafonds du PLF 2027.

Vous envisagez d’acheter avant le 31 décembre 2026. Ne précipitez pas la décision uniquement pour échapper à l’amendement Echaniz. Rien n’est voté, les règles finales ne seront connues qu’en décembre. Si vous achetez, faites-le parce que le bien est bon et que les chiffres tiennent la route, pas pour une niche fiscale qui peut sauter en commission mixte paritaire. En revanche, si vous êtes déjà en phase finale d’acquisition, verrouiller l’achat avant 2027 peut présenter un intérêt – avec un conseil fiscaliste pour mesurer l’écart.

Vous achetez en 2027 ou après. Si l’amendement Echaniz passe, l’amortissement bâti disparaît en meublé de tourisme. La rentabilité fiscale du régime réel devient marginale pour un bien courant : le micro-BIC avec son abattement forfaitaire (30 % non classé, 50 % classé) peut redevenir plus intéressant. Classer le meublé devient alors un passage quasi obligé pour conserver un peu de rendement net.

Et après ? l’horizon fiscal 2027-2028

Le PLF 2027 n’arrive pas dans un paysage neutre. Il s’ajoute à une série de mesures qui durcissent progressivement la fiscalité du meublé de tourisme.

Depuis le 1er janvier 2025, en vertu de la loi Le Meur n° 2024-1039, l’abattement micro-BIC du meublé de tourisme non classé est passé de 50 % à 30 %. Son plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Le classé reste à 50 % avec un plafond de 77 700 €.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements précédemment déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Un propriétaire LMNP qui a déduit 60 000 € d’amortissements sur dix ans voit sa plus-value imposable augmenter d’autant au moment de vendre.

Enfin, le règlement européen 2024/1028, applicable depuis le 20 mai 2026, impose aux plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) de transmettre aux autorités locales les données des annonces. La traçabilité des loueurs ne cesse de s’améliorer. Les amendes se multiplient : 585 000 € à Paris en avril 2026, 220 000 € en juillet 2026, 100 000 € à Marseille.

Le message implicite est clair : l’État et les collectivités souhaitent voir une partie du parc meublé touristique revenir vers la location longue durée. Pour le propriétaire LCD, cela signifie une seule chose : la rentabilité d’avant 2024 ne reviendra pas. Il faut recalculer puis ajuster.

Foire aux questions

Le PLF 2027 est-il déjà adopté ?

Non. Au 14 octobre 2026, le texte est en cours de première lecture à l’Assemblée nationale. Les débats en séance publique ont débuté le 13 octobre. Le vote final de la loi de finances pour 2027 est attendu fin décembre 2026. Les amendements adoptés en commission des finances le 8 octobre ne sont pas automatiquement repris en séance, puisque la commission a rejeté la partie recettes.

Mon bien acheté avant 2027 est-il concerné par le plafond d’amortissement ?

Oui, dans la version gouvernementale de l’article 7. Les plafonds (1,5 % et 5 000 € pour le meublé de tourisme) s’appliquent au flux d’amortissement annuel, quelle que soit la date d’acquisition du bien. En revanche, dans la version de l’amendement Echaniz, les biens achetés avant le 1er janvier 2027 resteraient sous les plafonds du gouvernement, sans suppression totale. La version finale sera connue au vote de la loi.

Les amortissements reportés avant 2027 sont-ils perdus ?

Non. Dans toutes les versions du texte, les amortissements déjà reportés avant 2027 restent utilisables jusqu’au 31 décembre 2036. Ils seraient simplement plafonnés à 50 % du résultat imposable annuel calculé selon les nouvelles règles. En clair : le stock historique est préservé, mais sa consommation est étalée.

Faut-il basculer en micro-BIC pour échapper au nouveau régime ?

Pas automatiquement. Le micro-BIC reste intéressant si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires de gestion) représentent moins que l’abattement forfaitaire – 30 % pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un classé. Si vous êtes fortement endetté et que vous avez beaucoup de charges, le réel reste souvent plus favorable, même avec amortissement plafonné. Faites le calcul avant tout changement.

Le statut LMP est-il épargné par le PLF 2027 ?

Oui, selon la rédaction actuelle de l’amendement Echaniz. Le loueur en meublé professionnel (LMP), qui réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles ET plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, conserve l’amortissement intégral. Mais basculer en LMP a d’autres conséquences : cotisations sociales (SSI), impossibilité de bénéficier du régime micro, obligations comptables plus lourdes. Ce n’est pas une solution d’évitement, c’est un changement de régime complet qu’il faut arbitrer avec un conseil fiscaliste.

Que faire d’ici décembre 2026 ?

Suivre les débats parlementaires et ne pas précipiter de décisions patrimoniales sur la base d’une version non votée du texte. Si vous avez un projet d’achat en meublé de tourisme, lancez votre simulation avec les trois scénarios ci-dessus. Si vous êtes déjà LMNP, préparez votre basculement vers un classement ou vers des baux alternatifs (bail mobilité, bail étudiant) pour les prochaines saisons. Et surveillez les publications officielles entre le 13 et le 20 décembre, période du vote final.

Ce qu’il faut retenir

Le PLF 2027 porte un nouveau coup à la rentabilité fiscale des meublés de tourisme en régime réel. Dans la version gouvernementale, l’amortissement du bâti serait plafonné à 1,5 % de la valeur du bien et 5 000 € par an. Dans la version adoptée en commission des finances le 8 octobre 2026, cet amortissement disparaîtrait purement et simplement pour les biens achetés à partir du 1er janvier 2027.

Rien n’est encore voté. Les débats en séance ont commencé le 13 octobre. Le vote final interviendra en décembre. Mais le signal est clair : après l’abattement micro-BIC rogné en 2025, après la réintégration des amortissements à la revente, l’État continue de rapprocher la fiscalité du meublé de tourisme de celle de la location nue. Pour les investisseurs, l’arbitrage entre micro-BIC et réel, entre classement et bail classique, entre LMNP et LMP, redevient central. Ce qui tenait sur un coin de table en 2024 demande désormais une vraie simulation fiscale, bien de main-d’œuvre comprise.