Sous-louer votre appartement 45 jours en été à Paris ? Pas simple. Depuis janvier 2025, la limite est 90 jours par an. Vous devez déclarer la location à la mairie (numéro d’enregistrement obligatoire). L’accord du bailleur ? Aussi obligatoire. Amende maximale : 15 000 euros si vous dépassez. La majorité des propriétaires refusent la courte durée. Voici comment décider : est-ce vraiment rentable ?
- Limite : 90 jours par an maximum pour votre résidence principale (depuis janvier 2025)
- Déclaration mairie obligatoire : obtenir le numéro d’enregistrement avant publication
- Accord du bailleur : impératif, souvent refusé pour courte durée
- Prix moyen courte durée Paris : 80-120 euros la nuit (studio 20 m²)
- Amende non-respect : 15 000 euros par annonce illégale
Les 90 jours par an : la loi le meur appliquée à Paris
La loi Le Meur de novembre 2024 a permis aux communes de réduire le seuil de 120 à 90 jours. Paris a voté cette réduction le 18-20 décembre 2024, applicable depuis le 1er janvier 2025. Les trois exceptions (obligation professionnelle, santé, force majeure) qui permettent de dépasser ce plafond sont lues strictement : études et stages ne rentrent plus dans ces cases depuis l’arrêt du 16 avril 2026. Cette limite s’applique à votre résidence principale uniquement. Vous ne pouvez pas cumuler 90 jours sur trois appartements : c’est 90 jours par an et par adresse.
90 jours = 13 semaines environ. Pas assez pour un été complet si vous louez à partir de juin. Vous êtes forcés de choisir : juin-juillet (60 jours) ou juillet-août (60 jours). Le mois intermédiaire vous échappe. Cette limite change la rentabilité. Avant janvier 2025, certains propriétaires louaient 120 jours pour compenser les bas loyers hiver. Désormais, le calcul change.
| Période | Nombre de jours | Loyer moyen nuit (studio 20m²) | Revenu brut estimé | Légal ? |
|---|---|---|---|---|
| Juin-juillet (60j) | 60 | 100 euros | 6 000 euros | Oui (dans les 90) |
| Juillet-août (60j) | 60 | 110 euros | 6 600 euros | Oui (dans les 90) |
| Juin-août entier (92j) | 92 | 105 euros | 9 660 euros | Non (dépasse 90) |
| Septembre (30j) | 30 | 80 euros | 2 400 euros | Oui (total = 92, limite) |
Déclaration mairie : obligation administrative stricte
Avant votre première nuit de location, vous devez déclarer le logement auprès de la mairie. Paris offre un service en ligne. Vous remplissez un formulaire : adresse précise, surface, nombre de pièces, caractéristiques (cuisine équipée, salle de bain privée). Paris vous attribue un numéro d’enregistrement unique.
Ce numéro doit figurer sur chaque annonce Airbnb, Booking, Vrbo. Pour la procédure complète, voir notre guide sur le numéro d’enregistrement meublé de tourisme. Sans numéro ? Les plateformes suppriment l’annonce. Paris contrôle chaque 3 mois. Vous ne l’avez pas ? Amende de 5 000 euros (première infraction). Après avertissement, jusqu’à 15 000 euros. Cette déclaration n’est pas optionnelle.
Durée du processus : 1-2 semaines en ligne. Vous ne pouvez pas publier avant. C’est un goulot strict. Prévoyez ce délai dès que vous décidez de vous lancer. Le numéro reste valide 5 ans, sans renouvellement tant que les informations ne changent pas.
L’accord du bailleur : le frein majeur
Beaucoup de baux interdisent explicitement la location touristique. D’autres l’autorisent mais exigent une autorisation spéciale. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le impose : accord écrit du bailleur sur la sous-location et le loyer. Pour la courte durée, les propriétaires sont prudents. Pourquoi ? Usure accélérée, bruit, nuisances, gestion compliquée, risques d’impayés sur des périodes courtes.
Si vous louez 45 jours en août, vous changez de sous-locataire tous les 7-10 jours. Chaque turnover = risque. Le bailleur voit du chaos administratif. La majorité refuse. Environ 30% des propriétaires acceptent sous conditions : loyer plafond, caution doublée, assurance particulière, pas de bruit documenté.
Votre demande au bailleur doit mentionner : loyer exact par nuit, période précise (du X au Y), nombre maximum de jours par an. Soyez transparent. Un bailleur qui découvre Airbnb par hasard sur son bien ? Résiliation immédiate du bail.
Cas chiffré : Pierre sous-loue son studio 30 m² à Paris 11e pour 45 jours d’été. Loyer principal 950 euros/mois. Accord du bailleur accordé pour courte durée à max 950 euros (soit 32 euros la nuit pour 30 jours). Il affiche 90 euros la nuit sur Airbnb. En 45 jours (juillet-août) : 45 × 90 = 4 050 euros bruts. Moins charges Airbnb (12%) = 3 564 euros nets. Moins déclaration mairie (gratuit) = 3 564 euros de revenu. Loyer du propriétaire : 950 euros × 2 mois = 1 900 euros. Gain net sur la période : 1 664 euros.
Tarifs de courte durée à Paris 2026
Les prix dépendent fortement de l’arrondissement et la saison. Paris intra-muros affiche les tarifs les plus élevés. Un studio 20 m² bien placé : 90-120 euros la nuit en haute saison (juin-août), 50-70 euros en basse saison. Un T2 40 m² : 130-170 euros la nuit. Les tarifs augmentent les vendredi-samedi (+20%), baissent lundi-jeudi (-15%).
Vous trouvez peu de volume en courte durée. Les touristes cherchent plutôt des T2 ou T3 (famille), pas des studios. Votre base de clients = voyageurs solo, couples, trentenaires. Taux d’occupation réaliste : 60-70% en moyenne annuelle (jours réservés sur jours ouverts). Le reste est vacance, nettoyage, maintenance. Rentabilité brute annuelle sur 45 jours : 4 000-4 500 euros pour un studio. C’est faible face au risque juridique.
Changement d’usage : autre régime
Vous louez en résidence secondaire ? Pas votre residence principale ? Là, le régime change. Paris exige un changement d’usage préalable. Cela signifie demander à la commune l’autorisation de transformer votre logement. Procédure différente, plus longue, coûteuse (frais d’avocat, études). Compensation obligatoire : créer du logement ailleurs ou payer une contribution à la ville.
C’est un frein lourd. Rares sont les sous-locataires qui s’embêtent avec un changement d’usage pour 45 jours. Donc résidence secondaire = quasi-impossible légalement en courte durée. Mentionnez ce point au bailleur : si vous louez en secondaire, c’est un non-sujet.
Amendes et contrôles : la DGCCRF surveille
La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) contrôle les annonces en ligne. Elles croisent les données Airbnb avec les déclarations mairie. Pas de numéro d’enregistrement ? Amende immédiate. Plateforme de location qui refuse d’afficher le numéro ? Facile à signaler. Vous n’êtes pas invisible.
Les amendes sont forfaitaires : 5 000 euros pour la première constatation, 15 000 euros si récidive dans l’année. Aucun doute : respectez les limites. Louer illégalement 90 jours d’avril à juin puis tenter de passer inaperçu ? Les logs Airbnb sont horodatés. Pas de chance.
FAQ courte durée à Paris
Puis-je dépasser 90 jours si j’habite aussi le logement ?
Non. Même si vous vivez 10 jours au mois dans votre studio, les 90 jours s’appliquent à la location touristique brute. Vivre dedans et louer ne change rien. C’est 90 jours maximum de location par an, peu importe votre présence.
Et si la majorité de l’immeuble loue en courte durée ?
Pas d’exception collective. Chaque bien est soumis à la règle individuellement. Si 10 appartements d’un immeuble louent en courte durée, chacun doit 90 jours max. La copropriété peut voter un interdit global, mais ça ne retire pas l’obligation légale à ceux qui transgressent.
Quel est l’intérêt d’une sous-location courte durée face aux risques ?
Revenu potentiel supérieur : 45 jours bien occupés = 4 000-4 500 euros vs 6-7 mois longue durée = 6 000-7 000 euros nets. Risque juridique égal ou supérieur. Charge administrative accrue. Le jeu n’en vaut souvent pas la chandelle. À moins que vous visiez précisément la haute saison avec un tarif premium.
Je loue sans accord du bailleur, aucun problème depuis 2 ans. suis-je couvert ?
Non. Le bailleur peut découvrir l’annonce demain et demander la résiliation immédiate du bail. La prescription ne joue pas. Vous devez payer les pénalités contractuelles (3 mois de loyer souvent). C’est une épée de Damoclès. Régularisez auprès du bailleur maintenant.
Mon contrat de bail n’interdisait pas, mais bailleur refuse maintenant. c’est possible ?
Techniquement, il doit obtenir un jugement. Mais il peut refuser chaque renouvellement ou augmenter le loyer drastiquement à la fin du bail actuel. C’est une inégalité : lui a le pouvoir, vous le risque. Renégociez par écrit un accord spécifique à la courte durée.
Je fais une seule location courte durée en septembre (25 jours), c’est légal ?
Oui, totalement. Vous êtes bien en-dessous des 90 jours. Aucun problème. Tant que le total annuel cumulé ne dépasse pas 90 jours, vous êtes protégé.
Dois-je facturer la TVA sur un loyer airbnb ?
Non, comme particulier. La TVA s’applique si vous êtes inscrit au régime de la TVA (immeuble destiné à la location, activité régulière). Si c’est ponctuel ou complémentaire, pas de TVA. Déclarez les revenus bruts en microBIC, déduisez les frais réels (Airbnb commission, nettoyage). Régime fiscal spécifique à la location courte durée meublée.
Liens utiles : Paris meublés touristiques officiel | Service public sous-location | Sous-location longue durée Paris | Conditions légales sous-location
